2021年，中梁控股累計合約銷售金額達到1718億元，同比增速較上一年同期下降超8個百分點，下探至個位數，爲1.78%

《投資時報》研究員  呂貢

2022年 1月16日，中梁控股發布《關於控股集團總部組織調整相關事項的通知》（下稱《通知》）表示，因公司架構調整，控股集團總部相關職能將與地產集團總部進行整合。

據《通知》信息披露，在人員政策方面，沒有明確落位的員工將於同年1月17日安排正式離職，公司將按照法律規定的離職補償金N+1（含績效工資）進行支付，試用期員工按照0.5個月工資支付離職補償金。

對於此次裁撤合並，有業內人士分析認爲，“回歸地產开發主業是大勢所趨，由於政策變化和市場下行，房企原有的部分崗位工作量銳減，疊加融資渠道堵塞的影響，集中精力進行銷售和回款成爲房企換取現金流的主要方式。”

中梁方面回應稱，“此舉是順應大勢，和行業其他企業一樣，公司這次主動精簡冗余人員，是下半年系列主動調整中的一環，這個動作完成後，這一輪調整也告一段落。”

事實上，曾經三年躋身千億房企的中梁控股集團有限公司（下稱中梁控股，02772.HK），如今的年合約銷售金額同比增速已下探至個位數。

2022年1月初，中梁控股剛發布了2021年12月未經審核營運數據。公告顯示，2021年1月至12月，該公司累計合約銷售（連合營企業及聯營公司的合約銷售）金額爲1718億元，累計合約銷售面積約1427.7萬平方米，期間的合約銷售均價約1.20萬元/平方米。其中，中梁控股2021年12月的合約銷售金額爲163億元，合約銷售面積爲143.8萬平方米，當月的合約銷售均價爲1.13萬元/平方米。

從合約銷售金額復合增長率指標來看，中梁控股總體呈現增長趨勢，然而，若從同比上看，近年來該公司合約銷售金額的同比增速一直處於逐年放緩態勢，時至2021年，該增速已降至個位數，僅有1.78%。

與此同時，中梁控股的毛利率漲勢，也在2017年至2019年連續上升之後於2020年戛然而止。時至2020年和2021年上半年，該公司的毛利率分別爲21.0%和20.8%，僅比2017年略高不足1個百分點。

另外，近年來中梁控股負債水平處於相對較高的位置。時至2021年上半年，按照此前央行和住建部聯合出台限制开發商融資的“三條紅线”標準來看，該公司有一項指標不在標準範圍內，即剔除預收款項後的資產負債率高於70%，達到79.3%，爲“黃檔”企業，尚未轉綠。

對此，中梁控股曾在2020年業績發布會上表示，目前公司“三條紅线”已經降至“黃檔”，未來預計兩年到三年時間，剔除預收款項後的資產負債率將按要求降到70%。

合約銷售金額增速下滑

1993年，中梁控股前身華成房地產开發有限公司創立於溫州。作爲一家根植於長三角經濟區、布局全國、快速發展的大型綜合房地產开發商，2012年至2013年間，中梁控股抗住了溫州房價的下跌，一躍成爲溫州房企的龍頭。

自2014年起，該公司連續多年獲得中國房地產Top10研究組評爲中國房地產百強开發商。在2015年—2018年期間，“中梁”品牌連續四年獲得中國房地產Top10研究組評爲中國華東房地產公司品牌價值前三強。

2016年，中梁控股將總部搬到上海後，便开始加速全球化布局，短短三年後，中梁控股成功實現的1015億元合約銷售額，助力公司成功躋身千億房企陣營。並於2019年7月16日上午登陸香港資本市場。

然而，若想延續如此高的發展態勢並非易事。數據披露，中梁控股合約銷售金額同比增速，在登陸港交所後的第二個年度就出現大幅放緩。據中梁控股此前披露的2021年12月未經審核營運數據顯示，該公司2021年全年的合約銷售金額爲1718億元，較上一年同期的1688億元僅增加了30億元，同比增速已下探至個位數；同時，該公司2021年期間的合約銷售均價也較上一年同期有所減少，降至1.20萬/平方米。

《投資時報》研究員進一步梳理公司近年財報數據注意到，中梁控股的合約銷售金額總體呈現增長趨勢，即從2016年的190億元一路增至2021年的1718億元，年均復合增長率爲55.33%。

不過若從同比來看，該公司2017年至2021年合約銷售金額的同比增速則處於逐年放緩態，分別爲241.58%、56.39%、50.25%、10.69%和1.78%，四年時間縮水超200個百分點，並降至個位數。

《投資時報》研究員注意到，中梁控股曾提出“2021年完成3000億元銷售目標”，後又將2021年合約銷售目標由3000億元下調至1800億元。按此計算，該公司2021年全年合約銷售額僅完成目標的95.44%。

還需注意的是，作爲營收已破千億元的房企，中梁控股在合約銷售金額同比增速逐年放緩的同時，毛利率也逐漸低於同行業可比公司。數據披露，2016年至2020年，該公司毛利率分別爲21.1%、20.4%、22.9%、23.3%和21.0%，低於規模房企中超過30%的一般行業均值。

時至2021年上半年，中梁控股的毛利率進一步降至20.8%，較上年同期下滑了1.8個百分點。針對2020年和2021年公司毛利率的下滑，中梁控股均在當期財報中解釋稱，主要由於期內交付的物業項目的土地收購成本相對有關平均售價較高所致。

中梁控股2017年至2021年合約銷售金額及同比增速情況

數據來源：根據公司公开資料整理

仍位居“黃檔”隊列

近年來，除了較高水平（破千億元）的銷售額以外，中梁控股的負債水平同樣處於相對較高的位置。

據財報數據披露，截至2021年6月30日，中梁控股未償還債務總額近546億元，較截至2020年12月31日的540.92億元增長超5億元。其中，銀行及其他借款約爲438.39億元，較2020年年底有所減少；優先票據和資產擔保證券均較2020年年底有所增加，分別約爲104.41億元和3.19億元。

值得關注的是，2020年8月，嚴控房企融資的“三道紅线”（以2019年財報爲準）正式發布。將時間拉回到2019年，中梁控股曾因“踩中”兩道紅线被監管部門約談。

數據披露，該公司截至2019年末剔除預收款項後的資產負債率高達80.80%，遠超“不高於70%”的紅线標準；同時，該公司同期低至0.7的現金短債比同樣不符合“應不低於1”的紅线要求。

時至2021年6月30日，中梁控股的現金短債比已升至約1.2，達到“應不低於1”的紅线標準。但該公司剔除預收款項後的資產負債率仍高至79.3%，僅較2020年年底的79.9%減少0.6個百分點，較2019年末的數值也減少不到2個百分點，仍不符合“不高於70%”的紅线要求。

由此可見，2021年上半年，中梁控股繼續位列“黃檔”。而該公司管理層曾在2020年线上業績發布會上表示，“未來預計兩年到三年時間，剔除預收款項後的資產負債率將按要求降到70%。”