淨利潤下跌95.92%!碧桂園的三四线故事,越來越不好講了

功夫財經 發布於:2022-11-27

作者:嘉林

最近碧桂園的股價坐上了“過山車”。

2022年11月24日,碧桂園宣布與郵儲銀行達成合作,後者將爲前者提供不超過500億元的意向性授信額度。

受此消息影響,24日下午,碧桂園股價一路上漲,截止收盤,報收2.84港元/股,單日漲幅達20.85%。

值得注意的是,過去一個月,碧桂園的股價已經累計上漲近300%。

這很大程度上都是因爲,“第二支箭”“金融16條”等政策的接連發布,爲房企融資提供了制度上的保障。

而11月24日碧桂園股價的上漲,其實也得益於上述利好政策。

雖然碧桂園的融資通道已經逐步解凍,但不能忽視的是,碧桂園一直“重倉”的三四线城市地產市場依然“寒氣”逼人,這也給碧桂園接下來的發展,投下了一層不小的陰影。

01

陣痛不斷

2022年以來,因疫情反復、經濟承壓,中國房地產市場遇到了前所未有的挑战。

即使是被譽爲“宇宙房企”的碧桂園也難以獨善其身。

財報顯示,2022年上半年,碧桂園營收1623.63億元,同比下跌30.89%;歸母淨利潤6.12億元,同比下跌95.92%。

2022年上半年各月,碧桂園的銷售額跌幅不斷擴大。

1月-6月,碧桂園的銷售額分別爲363.6億元、327.6億元、301.1億元、226.4億元、287.1億元以及345.2億元,分別同比下跌9.82%、29.62%、42.85%、57.14%、49.97%以及35.27%。

這也決定了碧桂園的整體銷售狀況不盡如人意。2022年上半年,碧桂園實現權益銷售金額1851億元、權益銷售面積2348萬平方米,同比分別下跌38.9%以及31.96%。

事實上,2020年後,碧桂園就已經有“下落”的跡象。

財報顯示,2020年,碧桂園營收4628.6億元,同比下降4.74%;歸母淨利潤350.2億元,同比下跌11.45%,毛利率爲21.80%,同比下跌4.26%。

2021年,碧桂園的營收雖然有所增長,但是全口徑銷售金額僅爲7588.2億元,未能完成8000億元的銷售目標。

此外,當期碧桂園權益銷售面積6641萬平方米,同比下跌1.4%,權益銷售額5580.0億元,同比下跌2.22%。

值得注意的是,這是十幾年來,碧桂園首次出現銷售業績下滑負增長的情況。

02

三四线風光不再

碧桂園陣痛不斷,固然與中國整體的房地產市場遇冷有一定聯系,但是不能忽視的是,“農村包圍城市”战略的失靈,或許也是碧桂園的業績斷崖式下跌的部分原因。

2017年,憑借5508億元合約銷售金額,碧桂園位居中國房地產行業第一。雖然曾喊出回歸一二线的口號,但2017年,三四线城市合約銷售金額依然佔碧桂園總合約銷售金額的60%左右。

與之相應的,碧桂園不斷加大三四线城市的投資力度。

財報顯示,2017年,碧桂園三四线的投資額爲1400億左右,相較於2015年的200億左右,翻了七倍左右。

彼時,棚改貨幣化、城鎮化正如火如荼的發展,三四线城市的房地產市場確實極具成長前景。

住建部數據顯示,2017年1月-10月,中國棚戶區改造已开工600萬套,完成投資1.68萬億元。

《第一財經》統計的公开數據顯示,2016-2019年,中國棚改總計完成投資約6.26萬億元。

不過隨着城鎮化逐漸觸頂,疫情反復使國內經濟承壓,近兩年三四线城市的房地產市場早已風光不再。

以地處南京都市圈的句容爲例,安居客數據顯示,其二手房均價已從2021年12月的9084元/m降低到2022年11月的8231元/m,跌幅達9.39%。

這對於沒能完成一二线城市轉型的碧桂園來說,絕對不是一個好消息。2020年-2021年,碧桂園的權益合同銷售金額中,分別有54%和64%來自三四线城市。

到了2021年,碧桂園的銷售金額構成中,仍有69%來自三四线城市。

也正因此,碧桂園也祭出了瘋狂的促銷活動,以圖“去庫存”。

《21世紀經濟報道》報道,2022年10月,碧桂園句容項目推出了均價僅5500元/的特價房,此前,句容的房價曾被炒至1萬+/。

這還不是終點,2022年3月,碧桂園句容項目的部分房型,只要4865元/。

03

地產之外,講起新故事

事實上,針對三四线城市房地產市場低迷的表現,碧桂園不光在銷售端大力促銷,在投資端,也變得愈發謹慎。

財報顯示,2022年上半年,碧桂園拿地權益金額僅60.9億元,其中三四线城市佔比僅爲33%,另外67 %都給了一二线城市。

不過不能忽視的是,在人口紅利幾近觸頂以及經濟承壓的背景下,一二线城市的房地產市場其實也沒有好到哪裏去。

中指研究院數據顯示,2022年上半年,一线城市新建住宅價格繼續橫盤,累計漲幅僅爲0.21%,爲近五年同期較低水平。

在房地產行業進入了存量時代後,房企如果想要持續成長,就不能再局限於地產這一條賽道上。

因此,碧桂園當前最緊迫的任務,還是要在房地產之外,找到更強勁的業務引擎,以描繪出“第二條曲线”。

目前來看,房地產之外,碧桂園主要在推進機器人和物業兩大業務。

2018年07月,碧桂園成立廣東博智林機器人有限公司,聚焦建築機器人、BIM數字化、新型建築工業化等產品的研發、生產與應用。

財報顯示,截止2022年中,博智林有30款建築機器人投入商用,覆蓋了28個省市自治區,超550個項目,累計交付超1200台,應用施工面積超1000萬平方米。

與機器人相同步,自2018年6月登陸港交所後,碧桂園服務接連收購了富力物業、中梁物業、藍光嘉寶等物業企業。

財報顯示,截止 2022年中,除“三供一業”業務外,碧桂園服務合同管理面積16.09億平方米,收費管理面積8.43億平方米,是目前國內規模最大的物業企業。

按照碧桂園的設想,機器人可以應對建築行業人力成本上漲的問題,而物業則可以探索現有存量房產的增量價值。這兩大業務都具備不俗的想象力。

但問題是,碧桂園的這些服務也遇到了成長的“煩惱”。

以碧桂園服務爲例,雖然其是目前國內規模最大的物業企業,但2021年,其新增的3.88億平方米收費管理面積中,來自於收並購的有2.28億,佔比達58.76%。

一系列收並購帶來的成本轉移也影響了碧桂園服務的毛利。

財報顯示,2022年上半年,碧桂園服務的毛利爲26.9%,同比下跌6.5%。

這也讓資本市場謹慎看待碧桂園服務。

截止2022年11月24日收盤,碧桂園服務的股價爲17.46港元/股,相較於2021年中81.95 港元/股的高點下跌了78.69%。

不過聊以慰藉的是,2022年上半年,碧桂園依然有1479.8億元的可動用現金,足以應對未來一年內須償付的短期債務729億元。

再加上融資通道回暖,碧桂園或許有足夠的資金探索新業務。

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