作者：嘉林

最近碧桂園的股價坐上了“過山車”。

2022年11月24日，碧桂園宣布與郵儲銀行達成合作，後者將爲前者提供不超過500億元的意向性授信額度。

受此消息影響，24日下午，碧桂園股價一路上漲，截止收盤，報收2.84港元/股，單日漲幅達20.85%。

值得注意的是，過去一個月，碧桂園的股價已經累計上漲近300%。

這很大程度上都是因爲，“第二支箭”“金融16條”等政策的接連發布，爲房企融資提供了制度上的保障。

而11月24日碧桂園股價的上漲，其實也得益於上述利好政策。

雖然碧桂園的融資通道已經逐步解凍，但不能忽視的是，碧桂園一直“重倉”的三四线城市地產市場依然“寒氣”逼人，這也給碧桂園接下來的發展，投下了一層不小的陰影。

01

陣痛不斷

2022年以來，因疫情反復、經濟承壓，中國房地產市場遇到了前所未有的挑战。

即使是被譽爲“宇宙房企”的碧桂園也難以獨善其身。

財報顯示，2022年上半年，碧桂園營收1623.63億元，同比下跌30.89%；歸母淨利潤6.12億元，同比下跌95.92%。

2022年上半年各月，碧桂園的銷售額跌幅不斷擴大。

1月-6月，碧桂園的銷售額分別爲363.6億元、327.6億元、301.1億元、226.4億元、287.1億元以及345.2億元，分別同比下跌9.82%、29.62%、42.85%、57.14%、49.97%以及35.27%。

這也決定了碧桂園的整體銷售狀況不盡如人意。2022年上半年，碧桂園實現權益銷售金額1851億元、權益銷售面積2348萬平方米，同比分別下跌38.9%以及31.96%。

事實上，2020年後，碧桂園就已經有“下落”的跡象。

財報顯示，2020年，碧桂園營收4628.6億元，同比下降4.74%；歸母淨利潤350.2億元，同比下跌11.45%，毛利率爲21.80%，同比下跌4.26%。

2021年，碧桂園的營收雖然有所增長，但是全口徑銷售金額僅爲7588.2億元，未能完成8000億元的銷售目標。

此外，當期碧桂園權益銷售面積6641萬平方米，同比下跌1.4%，權益銷售額5580.0億元，同比下跌2.22%。

值得注意的是，這是十幾年來，碧桂園首次出現銷售業績下滑負增長的情況。

02

三四线風光不再

碧桂園陣痛不斷，固然與中國整體的房地產市場遇冷有一定聯系，但是不能忽視的是，“農村包圍城市”战略的失靈，或許也是碧桂園的業績斷崖式下跌的部分原因。

2017年，憑借5508億元合約銷售金額，碧桂園位居中國房地產行業第一。雖然曾喊出回歸一二线的口號，但2017年，三四线城市合約銷售金額依然佔碧桂園總合約銷售金額的60%左右。

與之相應的，碧桂園不斷加大三四线城市的投資力度。

財報顯示，2017年，碧桂園三四线的投資額爲1400億左右，相較於2015年的200億左右，翻了七倍左右。

彼時，棚改貨幣化、城鎮化正如火如荼的發展，三四线城市的房地產市場確實極具成長前景。

住建部數據顯示，2017年1月-10月，中國棚戶區改造已开工600萬套，完成投資1.68萬億元。

《第一財經》統計的公开數據顯示，2016-2019年，中國棚改總計完成投資約6.26萬億元。

不過隨着城鎮化逐漸觸頂，疫情反復使國內經濟承壓，近兩年三四线城市的房地產市場早已風光不再。

以地處南京都市圈的句容爲例，安居客數據顯示，其二手房均價已從2021年12月的9084元/m降低到2022年11月的8231元/m，跌幅達9.39%。

這對於沒能完成一二线城市轉型的碧桂園來說，絕對不是一個好消息。2020年-2021年，碧桂園的權益合同銷售金額中，分別有54%和64%來自三四线城市。

到了2021年，碧桂園的銷售金額構成中，仍有69%來自三四线城市。

也正因此，碧桂園也祭出了瘋狂的促銷活動，以圖“去庫存”。

《21世紀經濟報道》報道，2022年10月，碧桂園句容項目推出了均價僅5500元/的特價房，此前，句容的房價曾被炒至1萬+/。

這還不是終點，2022年3月，碧桂園句容項目的部分房型，只要4865元/。

03

地產之外，講起新故事

事實上，針對三四线城市房地產市場低迷的表現，碧桂園不光在銷售端大力促銷，在投資端，也變得愈發謹慎。

財報顯示，2022年上半年，碧桂園拿地權益金額僅60.9億元，其中三四线城市佔比僅爲33%，另外67 %都給了一二线城市。

不過不能忽視的是，在人口紅利幾近觸頂以及經濟承壓的背景下，一二线城市的房地產市場其實也沒有好到哪裏去。

中指研究院數據顯示，2022年上半年，一线城市新建住宅價格繼續橫盤，累計漲幅僅爲0.21%，爲近五年同期較低水平。

在房地產行業進入了存量時代後，房企如果想要持續成長，就不能再局限於地產這一條賽道上。

因此，碧桂園當前最緊迫的任務，還是要在房地產之外，找到更強勁的業務引擎，以描繪出“第二條曲线”。

目前來看，房地產之外，碧桂園主要在推進機器人和物業兩大業務。

2018年07月，碧桂園成立廣東博智林機器人有限公司，聚焦建築機器人、BIM數字化、新型建築工業化等產品的研發、生產與應用。

財報顯示，截止2022年中，博智林有30款建築機器人投入商用，覆蓋了28個省市自治區，超550個項目，累計交付超1200台，應用施工面積超1000萬平方米。

與機器人相同步，自2018年6月登陸港交所後，碧桂園服務接連收購了富力物業、中梁物業、藍光嘉寶等物業企業。

財報顯示，截止 2022年中，除“三供一業”業務外，碧桂園服務合同管理面積16.09億平方米，收費管理面積8.43億平方米，是目前國內規模最大的物業企業。

按照碧桂園的設想，機器人可以應對建築行業人力成本上漲的問題，而物業則可以探索現有存量房產的增量價值。這兩大業務都具備不俗的想象力。

但問題是，碧桂園的這些服務也遇到了成長的“煩惱”。

以碧桂園服務爲例，雖然其是目前國內規模最大的物業企業，但2021年，其新增的3.88億平方米收費管理面積中，來自於收並購的有2.28億，佔比達58.76%。

一系列收並購帶來的成本轉移也影響了碧桂園服務的毛利。

財報顯示，2022年上半年，碧桂園服務的毛利爲26.9%，同比下跌6.5%。

這也讓資本市場謹慎看待碧桂園服務。

截止2022年11月24日收盤，碧桂園服務的股價爲17.46港元/股，相較於2021年中81.95 港元/股的高點下跌了78.69%。

不過聊以慰藉的是，2022年上半年，碧桂園依然有1479.8億元的可動用現金，足以應對未來一年內須償付的短期債務729億元。

再加上融資通道回暖，碧桂園或許有足夠的資金探索新業務。