1月13日，裏昂發布研究報告稱，維持新世界發展(0017.HK)“买入”評級，目標價爲40.6港元。報告指出，新世界發展住宅及商廈銷售進度良好，並持續出售非核心資產；而租金收入持續增加，優化投資組合，K11銷售表現強勁，11 SKIES辦公大樓也即將投入營運。此外，公司在粵港澳大灣區布局優良，香港逾90%農地位於北部都會區，將加快釋放發展價值。

筆者觀察到新世界發展近期在二級市場亦呈現築底反彈跡象，結合整個港股房地產板塊在國內政策邊際放緩等相關利好帶動板塊升溫的大背景，投資者又該如何看待這類港資房企的投資價值？不妨就此以新世界發展爲參照談談個人的理解。

1、財務結構安全邊際高，持續的高派息彰顯經營可持續

作爲香港“四大地產發展商”之一，龐大的新世界生態圈集物業發展、物業投資、酒店以及基建和服務爲一體，業務踏足香港和內地，特別是粵港澳大灣區。

回顧新世界發展的財務數據，盡管過去一年行業景氣度下降，但公司依然保持了強勁的盈利能力。根據公司披露的2021年財年業績，公司期內實現綜合收入達682.33億港元，同比增長15.6%。

從銷售數據看，公司亦有諸多亮點，並實現多項目標的達成和突破。期內其香港應佔物業合同銷售金額達到約424億港元，超越200億港元的2021財政年度香港合同銷售目標；同時，其內地整體物業合同銷售金額達到約人民幣202億元，同樣超越全年目標；而其非核心資產出售約爲180億港元，亦是超越130億至150億港元全年目標。

值得注意的是，在市場低迷的情況下，新世界發展依然保持着較高的派息水平，對股東進行積極的回饋。其2021財年全年股息爲每股2.06港元，較2020財政年度增加每股0.02港元（股份合並後），並將維持現有可持續及漸進式的派息政策。而公司派息豐厚，也反映出其具備穩定的經營現金流，財務安全邊際高。

與此同時，筆者注意到，新世界發展股東於2021年12月29日發生多筆增持，持股比例不斷上升，可見股東對公司未來發展前景的充分信心。

此外，從內地極其關注的“三道紅线”指標來看，新世界發展在2021財年裏亦有不錯的表現，其中，其淨負債率遠低於內地房企100%的設限，並維持35.6%的較低水平。同時，截至2021年6月30日，公司账上現金達到約619.55億港元，足以彰顯現金流的穩定。

（來源：公司公告）

財務基本面的穩健是當下投資房地產企業需考量的第一步，而新世界發展合理的債務結構，較低的槓杆，加上穩定的現金流和持續增長的業績支撐，構築了一定的安全邊際，因此。筆者認爲其財務方面的抗風險能力屬於較強水平，在前整個地產行業信用風險加速暴露的大環境下，新世界發展這類具備穩健財務基本面的房企更將容易獲得市場的關注與並給予估值溢價。

二、產品力不斷提升，連續三年香港最佳商場 “收租王”

除卻財務基本面，在筆者看來，新世界發展的產品力維度同樣值得關注。公司業績支撐離不开其出色的物業預售和不斷上漲的租金收入，而這背後的驅動力便是公司的產品力。

香港業務方面，憑借K11的獨特定位，新世界發展成爲連續三年香港最佳商場 “收租王”。盡管近兩年新冠疫情限制了訪港旅客的人流量，但隨着香港疫情的逐漸穩定，香港本土消費也被激發，去年11月，公司的K11 MUSEA人文購物藝術館及K11 Art Mall購物藝術館銷售額同比增長34%。此外，普通會員於K11 MUSEA及K11 Art Mall的銷售額分別同比大幅增長81%及79%。

（圖片: K11 MUSEA人文購物藝術館）

試想像通關後的情況，每天多達6萬名內地遊客到港消費，會爲K11帶來多么龐大的客流量，相信憑借K11的獨特定位，以及香港最佳商場 “收租王”的優勢，將會成爲香港零售市場的顯著受惠者。

三、深耕粵港澳大灣區 三大城市更新項目座落廣深核心城市

此外，新世界發展作爲最早一批進入內地的港資房地產企業，一直致力於將先進的开發與建設理念帶入內地。伴隨着央行、銀保監會聯合發布通知鼓勵優質企業加大兼並收購、化解行業風險，公司憑借自身穩健的發展和持續深耕內地的战略，不斷突圍。據新世界中國官微消息，新世界中國於去年末在大灣區拿下3宗城市更新項目，包括深圳市光明區光僑食品廠改造、深圳市龍崗區188工業區改造及廣州市海珠區的“省二醫城改項目”，助力城市發展。

據悉，深圳光明光僑食品廠改造項目位於深圳市光明區新湖街道，交通區位優勢明顯，鄰近在建深圳地鐵6號线延長线新明醫院站，廣深港高鐵线。項目佔地約5萬平米，預計改造後可提供超16萬平米可售住宅。

值得注意的是，深圳市龍崗區188工業區城市更新項目由新世界中國與深圳本地企業慧天然控股集團共同建設，該項目中將打造一個65萬平的深圳城市更新領域的“巨無霸”項目，打造出深圳東部大型綜合體，與同區的深圳市政府重點高科技產業園項目“深圳阿波羅未來產業園”共同發展，構建國際化社區。該項目市場前景可觀，將是助力新世界發展未來業績增長的重要動力源。

（圖片:龍崗188工業區項目效果圖 ）

四、高質量人居匠心之作新世界雲耀紅盤大开

除此之外，注意到，樓市萎靡的情緒並未影響新世界發展，公司產品力持續顯著，旗下大嶺南新世界的嘉雲府、凱雲新世界、新世界雲逸的四房，普遍二手總價已超過900萬。而其近期登場的，集結新世界中國40多年匠心开發經驗，創新性設計多房系統的新世界雲耀，紅盤大开，作爲建面約120-170平方米的4房+多1空間的創意產品，已經躋身廣州千萬級住宅之列，受到廣州城中高淨值人羣爭相追捧。

（圖片：公司樓盤开盤現場圖）

在去年整個內地房地產市場面臨強監管的政策背景下，對比業內其他房企出現信用危機等經營狀況，新世界發展反而一直保持着穩健的發展步伐，不僅在疫情中保持穩定租金收入，還積極推動產品去化，持續推進新的項目落地，並兼具獨到的選項目眼光，爲公司未來平穩健康發展持續賦能。

五、結語

從行業視角來看，香港方面，在香港疫情得到控制後，將持續利好本土租金和商場銷售收入等，且今年香港正在積極探索公營房屋政策，有助於提升香港房企企業責任；內地方面，新的一年行業監管邊際寬松，不論是供給端和融資端皆能一定程度減少房企壓力，盡管“房住不炒”主基調不變，但新年有望進入跨周期行情。

而從公司層面來看，新世界發展遵循穩健的發展战略，保持着良好的銷售去化，並維持租金收入持續增加，同時投資組合和財務狀況也在不斷優化。另一方面，上文未提到的企業責任方面，公司近期亦有不少動作逐步提升企業社會責任，如倡建香港首項私人資助房屋助港人置業，符合未來可持續發展战略，並爲公司品牌影響力持續賦能。考慮到當下亦是周期性估值底部，值得投資者關注。

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