作 者丨唐韶葵

編 輯丨張偉賢

圖 源丨新華社

在上海閔行上班的劉志華最近有點鬱悶。

5月31日，他爲即將拿到手的融信旭輝世紀古美（簡稱“世紀古美”）新房定好了全屋定制套餐，卻收到了來自开發商上海旭融房地產开發有限公司（簡稱“上海旭融”）的《延期交付通知書》（簡稱“《通知書》”）。

根據通知書，融信旭輝世紀古美本應於2023年6月30日前交房，但由於受到疫情影響，造成相關驗收工作啓動日期順延，無法按時交房。預計交付時間在2023年12月30日前，最終交付時間將以上海旭融後續寄發的《交付通知書》爲準。

劉志華與其他業主聯系後發現，有業主從开發商處求證到更多信息，此次交房延期，除了疫情原因之外，還有一個重要原因，就是超耗住宅的驗收標準非常嚴格，比如，世紀古美因爲玻璃SC指標有微距，盡管這個微距只有0.1，項目還將繼續調整。

企查查信息顯示，上海旭融爲蘇州旭融商務咨詢有限公司（簡稱“蘇州旭融”）全資子公司，蘇州旭融由旭輝佔股51%、蘇州融飛置業有限公司佔股49%，蘇州融飛置業爲融信孫公司。

據了解，業主代表已展开與項目开發商的接洽談判，業主的主要訴求在於开發商延期交付的賠償。截至發稿，雙方協商未有進一步結果。

延期原因

《通知書》這樣寫道：“由於本項目在开發建設過程中，受到上海市及周邊城市新冠疫情反復及疫情管控不斷升級的影響而多次停止施工，尤其是2022年3月至6月上海持續性的疫情，造成了本項目施工停滯。此外，項目施工過程中，建築工人因疫情管控及疫情政策放开後均無法全員按時回到工作崗位，建築材料的生產、運輸、安裝也均無法完全正常，還受到極端天氣等各種不利因素的影響，進一步導致了項目延誤，也最終造成相關驗收工作啓動日期的順延”。

依據購房合同補充協議第9.1.3條的約定和上海市房屋管理局及上海市司法局於2022年5月31日共同發布的《關於新冠肺炎疫情影響下本市新建住宅交付的指導意見》的相關規定，上海旭融認爲，受疫情影響導致延誤的三個月，屬於不可抗力。上海旭融在法律認可的免責期內不承擔逾期交付的違約責任，如在免責期內仍無法交付的，則承諾將按照合同約定的違約責任進行賠付。換言之，上海旭融有3個月免責期，超過3個月則按照合同約定賠付給業主。對此，業主們頗有微詞。比如，現場看房子都蓋好了，卻因爲一個看起來不那么重要的指標不能收房？此外，業主們認爲开發商主動提出3個月免責期是有爭議的，畢竟政府方面從沒有宣布過免責時間。

今年5月底，世紀古美做了一次工地开放，業主們也看到了房子室內精裝修已基本完成，但當時戶內較多功能性測試還沒开始，比如空調測試、地暖測試，小區燃氣也還未接通。此外，小區入口、地庫、景觀綠化都需要細節打磨。上海旭融相關人士告訴業主，還會再打磨一下。

此外，小區外部配套條件也不成熟，比如，項目四周的道路仍無法通。在現場，記者看到小區房子外裏面基本已經完成，園區裏綠化景觀也已成型。不過，目前小區西面僅有一條小路聯通外圍的星中路，其他三面與主幹道的聯通還未實現。據工作人員反映，目前業主們進小區參觀都是先把車子停在外圍的停車場，然後步行過來。

21世紀經濟報道記者通過多方求證了解到，包括住宅玻璃SC指標有微距等問題在內，項目將繼續調整。然而，相比一些還未完工的項目所面臨的“保交付”，世紀古美的業主表示無奈，他們認爲，房子都蓋好了精裝修也做好了爲什么因爲這么細微的問題而不能交付？

據透露，近期世紀古美重新啓動了消防、交通、人防、規劃、質監、綠化等的驗收，驗收還未全部完成。

對於引發業主關注的超耗驗收問題，上海旭融方面也不認同“未通過”的說法，他們認爲是“正在驗收過程中”。

據透露，上海市住建委在2023年4月14日發布了《上海市超耗建築項目第三方測評機構管理辦法（試行）》。根據政府最新的文件要求，世紀古美短時間內匯總了所需的資料，提交申請後，該項目接受了其指定第三方的現場抽檢。5月中旬，世紀古美收到了回復意，涉及幾項提升要求，目前正在施工進行中，其中包括業主們關心的更換玻璃問題。

記者獲得的一份房企的匯報材料顯示：

1、受疫情影響，導致世紀古美工期延誤，項目所受疫情影響超三個月情況屬實。2022 年 3 月 14 日，市住建委發布第 166 號文，要求全市工地實施封閉。自此，項目材料已經不能運輸，現場也不能正常施工；直至 2022年6月16日，項目在封閉三個月後，首批材料方才進場，項目正式復工。在此期間項目受疫情防控、材料短缺等原因無法开展正常施工。

2. 項目整體驗收正在進行。由於受疫情影響超過三個月，導致現場整體所有驗收的節奏遲緩，節點停滯。目前項目還有多項驗收工作剛剛开啓，包括消防、交通、人防、規劃、質 監、綠化等。業主所關注的超耗驗收只是其中一個環節，還有其他相關部門均需進行驗收。

目前項目部的最重要工作，是盡快完成現場的工程收尾工作，完成相關的驗收，以獲得交付所需的竣備、交付等相關證照。

3. 項目組織了兩次預看房。分別在 2023 年 2 月與2023 年5月。

超耗住宅趨勢

盡管上海旭融秉持着开放態度與外界交流，但受多方面因素影響，其與業主們的協商溝通還是頗有難度的。有業主指出，延遲半年交付，租房子都要花十幾萬，這個損失誰來承擔？有的業主則擔心，延遲交付真的是因爲疫情？還是有其他隱情？業主們到底能不能在半年後拿到房子？正如前文所述，業主代表已着手與开發商展开協商談判。

由此可見，房地產調控的長尾效應正在顯現。由於合作开發該項目的兩家房企均爲出險房企，業主們對於开發商缺乏信任感，對於能否保交付也產生了質疑。世紀古美業主的質疑並非空穴來風，該項目投資方之一融信在嘉定的全資項目海納印象在2022年經歷過停工事件，因爲延期支付工程款，項目其中一個地塊遭遇工程方短暫停工。盡管在業主們與嘉定區政府積極推動下，項目進展順利，目前有望在8月底如期交付，但購房者還是很焦慮。

回看世紀古美項目，有着房企在房地產發展周期內踩錯時間節點的印記。融信當年拿地相對積極：2020年8月6日，旭輝、融信聯合體以總價45.23億元拿下的閔行區七寶鎮古美北社區S110501單元27-01地塊，成交樓面價54814元/平方米，溢價率40.55%。8月17日，融信再度出手，以48.71億元拿下位於嘉定南翔的JDC2-0203單元18-02和20-01兩幅宅地。在這兩幅地塊上，融信打造了海納印象。

時間再往回倒退一年，2019年的融信乘着行業發展東風，踩準布局區域節奏，迅速達到企業發展的高光時刻。2019年，融信實現營收514.63億元，同比增長49.75%；淨利潤58.94億元，同比增長69.78%。淨利同比增近七成，負債比率降至70%。

就在2020年上半年，融信新增貨值爲807.8億元。這一數值也達到了歷史新高，約佔2019年該公司新增貨值約945億元的85%。

不過，營收淨利同比雙增的局面很快隨着“三道紅线”的出台而結束。2020年，融信營收利潤雙雙下調。2021年上海第四批次新盤集中供應中，融信前述兩個項目同時出現在名單中，彼時的融信，因“全款選客”被相關部門約談過。業內猜測這是房企爲了快速回款的一個做法，不過融信方面否認了“挑客”的說法。

如果當年开發商沒有申請建造超耗住宅，是否即使有減配動作，也能如期通過驗收從而避免延期交付？然而，企業與個人一樣，都希望順應時代趨勢，打下長足發展的更扎實基礎。正如一名業內人士所指，萬事开頭難，面對行業大趨勢，房企肯定也是在磕磕碰碰中成長與成熟起來的。

值得一提的是，世紀古美在2021年2月順利通過上海市住建委超耗方案評審。據介紹，該項目地處被評爲“上海三星級綠色生態城區”的七寶九星地區東塊核心位置。一個背景是，上海市提出在2025年前實現碳達峰，閔行區也正在加快建設生態宜居城市，發展超耗建築等新技術。

當年閔行區建管委相關負責人曾對媒體介紹，按照行業檢測數據，與常規建築相比，超耗建築可節能30%以上，對減少排放、降耗具有重要推動作用。該項目的試點將爲超耗建築的建設形成一套可復制、可推廣、可持續的經驗。

此前的2019年3月，上海住建委發布了《上海市超耗建築技術導則》的通知，提及“上海作爲一座超大城市，能源和環境矛盾日益突出，建築能耗總量和能耗強度上行壓力不斷加大。推進建築能效水平不斷提升，是上海實施綠色發展的必然選擇，也是建設生態之城的必由之路。

從世界範圍來看，超耗建築正在成爲建築節能的發展趨勢，徳國、美國、 歐盟、日本等許多國家和地區都制定了超耗建築發展目標和技術政策。

2010 年以來，住房與城鄉建設部通過示範引導，吸納德國被動房技術理念，在不同氣候區开展了一系列的超耗建築示範項目建設，取得了良好的應用效果。住房與城鄉建設部2017年發布的《建築節能與綠色建築發展“十三五”規劃》中，明確提出“在全國不同氣候區積極开展超耗建築建設示範”、“开展超耗小 區（園區）、近零能耗建築示範工程試點”、“到2020年，建設超耗、近零能耗建築示範項目1000萬平方米以上”。

國內綠色建築發展，已超過十年之久。國內有一批較早實踐綠色建築的房企。據一部分已涉足綠色建築領域的房企知情人士介紹，上海住宅做超耗有3%容積率補貼，但工程建造要面臨頗爲嚴格的驗收標準。

業內人士分析認爲，超耗建築是指建築形態，被動式建築技術是一個技術體系的集成，例如某項目採用了被動式建築技術，但可能達不到超耗建築的認證。這就不難理解超耗住宅認證與驗收的嚴苛了。

SFC

本期編輯 黎雨桐 實習生 宋佳遙

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