2021年剛落下帷幕，對地產行業來說，去年是個特殊的一年。

如果說2020年下半年“三道紅线”的出台僅僅是“房住不炒”調控下的“鞭炮”，那么陸續的從供給端和融資端的監管政策才是業內的另一記“炸彈”。隨着個別房企的風險事件爆發，房地產行業改變了高槓杆、高周轉的邏輯。

另一方面，自去年11月以來，地產政策也出現邊際寬松的跡象。從政策面上看，促進房地產市場健康發展和良性循環的信號越來越多，也使得地產板塊有所回暖。

筆者留意到，1月14日盤後，龍光集團（3380.HK）發布公告表示，於公开市場購买本金總額爲2000萬美元的2022年票據。一般而言，房企的回購在行業低迷的時候能夠向市場傳遞一定的信心，那么當下該如何看待公司的投資機會？

一、財務基本盤穩健，債務結構持續優化

面對行業整體承壓的大環境下，過去一年，地產股遇冷已經成爲市場的共識。然而龍光集團仍然還是頻頻得到投資機構的親賴。僅從近兩個月來看，公司相繼獲得包括花旗、德銀、交銀國際、中信建投、建銀國際等多家國內外大行的看好。

花旗在2021年12月的報告中就曾指出，龍光集團財務穩健，“三道紅线”全面達標，一二线城市土儲佔比超過90%，土儲开發周期合理，未來3年合約銷售和業績可望穿越周期並保持穩定，競爭優勢顯著，將受益於行業整合，持續擴大市場份額。同時花旗也認爲，龍光股票價值顯著低估，是投資者的長期價值之選。而在1月5日，花旗繼續發布研報預測，隨着市場波動性和風險消退，內房股低估值不會維持太久，看好具有防守性及增長動力的公司，其中龍光集團位居其首選之列。

在筆者看來，當下市場對房企投資的底層邏輯首當其衝是其財務質量和現金流的穩定性。這或也正是一向表現穩健的龍光得到機構一致看好的重要原因所在。

根據公开數據，龍光集團財務穩健保持綠檔，其淨負債率爲60.8%，剔除預收款後的資產負債率爲69%,現金短債比爲1.85倍，指標表現突出，顯示出龍光集團財務管理穩健，資金槓杆較低，債務結構合理，可周轉資金充沛，償債能力強，屬於穩健型房企。

此外，2021年上半年公司新增融資成本爲4.60%，綜合融資成本爲5.40%，較 2020 年下降 0.2 個百分點，降至上市以來的最低水平。而主要評級機構也是維持公司的評級，對龍光集團的穩健財務和優異信用水平看好。對此花旗此前報告中亦提到，公司優質的資產和穩健的財務管控一直受到金融機構的高度認可。

注意到，自去年年末以來房地產政策面不斷釋放積極信號，融資環境有所改善，面對良好的市場窗口期，龍光亦在融資層面積極發力。

在2021年12月28日，龍光集團還曾發布公告，公司全資附屬公司深圳市龍光控股有限公司於12月27日向合格投資者成功發行6.65億元資產支持證券。該證券獲AAAsf最高信用評級，發行期限12年，票面年利率5.2%。對此，交銀國際在研報中點評道，作爲財務穩健及資產優質的少數开發商，龍光集團的融資渠道持續保持暢通，公司成功獲批發行CMBS，顯示了政府和投資人對公司的充分認可。交銀同時還認爲公司2022年業績將繼續保持穩定，財務維持“綠檔”，股息持續優厚，在行業整合期將擴大競爭優勢，是投資者的價值之選。

實際上，龍光集團自去年下半年至今還發生了多筆票據提前回購動作。對此，龍光在公告中表示，購回其優先票據將減少公司未來財務开支及降低其財務資產負債水平，故符合公司及其股東整體利益。公司將繼續監察市場狀況及其財務結構，並可能於適當時候進一步購回其優先票據。

龍光積極在市場上展开的回購票據一定程度上也足以證明公司現金流的穩定。

在筆者看來，結合今年房地產市場大環境，明年政策在穩定市場的意圖上不變，而隨着行業集中度下降，類似龍光集團這類優質民營房企反而是個凸顯核心競爭力的舞台。另外，企業融資體系也在發生着變化，優質房企需要在保持優質財務基本面基礎上，不斷優化債務結構，提高自己應對市場風險的能力。

二、從兩大維度核心競爭力探討公司長期投資價值

當前行業正在往平穩健康發展的大方向走，大規模化拿地开發，高周轉高槓杆的運營模式已然遭到市場淘汰，未來房企若想在存量博弈下，擁有長期穩定發展能力，還是得具備核心競爭力，而土儲資源、產品力這兩個維度就在其中。

1）優質且合理的土儲結構作爲動力源泉

從公开數據來看，龍光集團以“城市綜合服務商”战略發力點，尋求差異化優勢而非盲目擴張。

（圖片：2021年上半年土儲數據 來源：公司官網）

值得一提的是，龍光集團的城市更新項目大部分坐落於價值潛力極大的區域，約93%位於粵港澳大灣區核心城市，該項目在持續拓展能力、轉化價值能力上表現突出，已在過去三年成功轉化貨值超900億元，而核心城市更新項目的可持續發展能力也將不斷助推公司的長期發展。

而土儲作爲房企重要的資產儲備，其價值不可忽視，當土儲轉化爲可售樓盤時，其價值才能進一步得到釋放，然而不同區域的價值差異大，從土儲視角來看，龍光集團的土儲資源結構合理，高能級城市布局多質量高，土儲开發周期合理，是該公司當之無愧的核心競爭力之一。

2）產品力凸顯，多項目啓發蓄力未來增長

後房地產時代可以說是競品時代，產品力作爲房企其中的核心競爭力，有望助力企業搶佔更多市場份額，在存量競爭中突圍。

筆者認爲，衡量房企產品力需考慮其產品適銷性，或者說可以以產品銷售去化速度來衡量。

1月10日，龍光發布銷售業績公告，公司於2021年12月實現權益合約銷售額約爲人民幣130.5億元，環比增長18%。截至12月31日，龍光2021年全年實現權益合約銷售額約爲1402億元，同比增長16.2%。這點來說，其產品去化程度相當之高。

同時了解到，龍光集團可售資源充裕，並在持續打造精制化產品，產品力獲行業認可。去年下半年以來，龍光集團已斬獲多項有關產品力的獎項，如12月19日，其在由億翰智庫主辦的“2021超級產品力創新大會”中榮列“2021中國房企超級產品力TOP100”第15位。

對此，龍光集團相關負責人也提到，“客戶需求是龍光對產品探索的動力。隨着時代變化，人們的生活需求也在不斷升級變化，圍繞城市綜合服務商的定位，這些變化將繼續成爲龍光打磨產品的重要依據。未來，龍光將持續聚焦產品力創新升級，爲客戶創造價值。”

除了开發性業務，龍光集團積極增強自身永續經營能力，其商業項目也在持續賦能中。其商業地產項目亦獲得認可，在12月下旬，公司旗下深圳光明藍鯨世界榮膺“2021中國TOD商業綜合體標杆項目TOP5”。光明藍鯨世界在去年底开業後，吸引超220家品牌進駐，开業首周日均客流超10萬人次，頗爲火爆。

據悉，深圳光明藍鯨世界是龍光在TOD功能價值上較大程度的挖掘探索，其將購物中心與主題商街、精選酒店、臻品住宅、生態公園等業態有機融合，形成一個集交通、商業、商務、文化、公園、居住等功能於一體的立體微型城市空間，提高土地溢價率，增強產品和區域配套的核心競爭力。

（圖片：深圳光明藍鯨世界）

三、結語

從行業視角來看，政策調控促進房地產市場健康發展的意圖明顯，融資端或能迎來短暫松弛並緩解房企資金壓力，但房住不炒基調始終不變。正如當下接連不斷的信號傳導的一般，房地產行業最壞的一年即將過去，未來將走向高質量發展的探索模式。類似龍光集團此類優質民營房企在行業供給側改革的競爭中，彰顯了穩健的財務管理能力、優質的土儲資源和差異化的產品力，是房企不可或缺的核心競爭力。值得一提的是，在近日胡潤研究院發布《2021 胡潤中國民營企業可持續發展百強榜》，列出了 100 家最符合聯合國 17 個可持續發展目標的中國民營企業，龍光集團（03380.HK）亦位居其中，再次證明了其綜合實力所在。

展望2022年，龍光集團在盈利能力上的領先能力值得期待，其高派息率同時也是投資吸引力之一，值得長期關注。

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