撰文 《財經天下》周刊作者 陳萬山

編輯 董雨晴

沿着首都機場高速一路向城中心進發，在四元橋出口駛上北四環東路時，會看到一排十分顯眼的歐式外立面建築。這是一排住宅區，所有戶型均在450以上。北鄰燕莎使館區、東臨朝陽公園，這幾幢建築在最初定位爲頂級豪宅，當地人俗稱其爲“霄雲路8號”。2019年時，其對外售價就超過了18萬元/平方米。

相傳其頂層還有一個“空中四合院”，一直未入市，但幾年前坊間就流傳着3億元一套的天價。

把時間回撥到2009年，當時同樣定位豪宅商圈的“泛海國際”與“棕櫚泉”也才剛剛嶄露頭角。“霄雲路8號”在這一年首次开盤，但其背後的开發商——合生創展，卻在這幾年逐漸式微。之所以說式微，是它的確曾經輝煌過。最鼎盛時，作爲第一家銷售規模破百億的企業，合生創展被萬科王石稱爲“隱形航母”，它和恆大、碧桂園、富力、雅居樂並稱爲“華南五虎”。

霄雲路8號开盤這一年，合生創展當家人朱孟依就已經开始培養自己的接班人。跟其他潮汕商人選擇子承父業不同，他任命小女兒朱桔榕在2009年12月开始擔任合生創展集團總裁助理一職，分管公司財務、人力行政管理等工作。到2012年時，朱桔榕還接手了合生創展常務副總裁一職。由於合生霄雲路8號是合生創展旗下的豪宅標杆式項目，由合生創展親抓。所以，朱桔榕很快就接過霄雲路8號的管理權。不過自那之後，霄雲路豪宅項目的關注度就遠不如北京其他豪宅圈，更相傳裏面空置了大片，一年也賣不出去幾套。

許多年過去，合生創展再次重回視野，卻是在2021年以一種更加不同以往的形象，那便是朱孟依的大兒子朱一航一手扶持的電子競技俱樂部EDG，在英雄聯盟全球總決賽賽場上爆冷奪冠。老板決定給參賽選手們一人發一套房。

有趣的是，盡管合生創展在地產行業野蠻發展的這些年，一直在百億規模徘徊，似乎是失去了很多。但在房地產行業經歷陣痛調整的當下，它也“幸運”地躲過了許多災難。甚至當昔日老朋友恆大面臨困境時，它還試圖插手，想要以“蛇吞象”的姿態接下恆大物業。盡管這事後來也作罷，但多少體現出了它身爲地產企業的從容。

2021年，朱孟依的財富達到710億，位列2021年胡潤百富榜的第73位，是胡潤富豪榜前一百名裏除新增的房地產企業家外，唯一排名上升的房地產企業家。人們也不禁开始好奇，作爲合生創展真正的創造者，潮汕商人朱孟依是個什么樣的人？

沉默的潮汕地產商

20世紀60年代，潮汕豐順一個姓朱的農戶人家接連迎來了他們的三個兒子。許多年後，這座小城裏一度盛傳着“豐順十六王”的佳話，它所指的是16位豐順富豪。這家農戶的二兒子朱孟依，就是豐順十六王中的地產大王，他一手創辦的房地產企業合生創展，是業內首個銷售額邁進百億的房地產企業。

1980年代，還是包工頭的朱孟依目睹了潮汕當地流動商販越來越多的現象，商販們到處流竄，影響治安，朱孟依倒覺得這是一個商機，於是就計劃着和鎮政府一起建設商業街，把商販們歸攏到一條街上。最後，政府出地，朱孟依出錢，租金由政府收取，而朱孟依只拿提成。二十余歲的朱孟依就這樣拿到了人生的第一桶金。

之後，朱孟依和許多潮汕商人一樣，奔向了香港。1992年，朱孟依就和合夥人共同創立了合生創展集團有限公司，正式進軍房地產。

1993年，內地樓市達到了頂峰，泡沫破裂的前夕顯得無比繁榮，房地產开發企業如雨後春筍般冒了出來。有人曾統計，1993年房地產开發經營公司數量從1992年末時的一萬余家極速攀升到了三萬余家。在這樣的背景下，朱孟依以港商身份回到了廣州，而他這次回來，是要做另一個大膽的嘗試。

這一年，朱孟依在廣州成立珠江投資。同年，朱孟依拿下了廣州天河區的大塊農田。對於當時市中心還在越秀區的廣州來說，天河區並不屬於廣州的中心地帶，拿地的價格自然十分劃算。

萬科曾經在一份研究報告中這樣評價合生創展：“合生創展在土地儲備上以超前的眼光，緊扣城市未來發展熱點大量購买地皮，有效降低土地成本，獲取豐厚的投資回報。”

這樣的模式也成爲合生創展爲人所知的“大盤模式”，即效仿香港房地產企業的开發模式，採取多囤地、慢周轉的策略。有業內人士指出，這一模式認爲土地是有價值的，並且隨着時間的推移，溢價也會越來越高。在這樣的模式下，朱孟依似乎總愛和未來“打賭約”，而合生創展對大規模开發和廉價土地的钟愛，讓這個賭約的成本顯得並不高。業內人也時常調侃，在廣東做地產項目，很難有人能做到成本比朱孟依還低。

前合生創展行政總裁謝世東曾在媒體採訪中透露：“在大型發展商中，我們的建築成本是最低的。以高層塔樓爲例，一般發展商每平方米的建築成本是3500元，但合生的成本只有2500元。而十幾層的小高層，合生每平方米的建築成本僅爲1700元，但其他發展商卻需要2300元。”那是在2000年前後。

1998年5月，合生創展在香港上市。在港股籌集了大量資金的合生創展，开始了其更大規模的擴張，據媒體統計，自1998年到1999年短短一年間，合生創展相繼建成110多棟樓宇，到了2000年，合生創展旗下樓盤銷售額已經佔到了全廣州市場份額的5%。

2004年，合生創展銷售額突破100億元，成爲國內第一家邁入百億俱樂部的房企。同年，王石說出了那句如今已廣爲流傳的話：“萬科不是地產航母，合生創展才是中國房地產界真正的航空母艦”。

即便合生創展狂飆突進，但業內人對朱孟依的評價卻是沉默與低調的，又因爲其實幹的風格，有人甚至稱他爲“朱老農”。但這不妨礙朱孟依多次在胡潤富豪榜上留下成績，2008年，朱孟依登上胡潤百富榜第10名，2009年胡潤慈善榜第3名。

北上失利，反轉的十年

朱孟依很快就將他的大盤模式帶到了北方。2003年，合生創展在天津寶坻一舉拿下2.5萬畝鹽鹼地，並創下了78元/平方米的超低拿地價，試圖復制當年在廣州天河的成功。

在朱孟依的設想當中，這裏將林立着8000棟別墅、多個超大型五星級酒店、亞洲最大的溫泉城和中英文學校，近50萬人將生活在地中海或北美風格的別墅內。

但故事的走向开始出乎朱孟依的預料，天津發展的重心東移，朱孟依囤的地也失去了增值的可能性。此後，有媒體曝出京津新城常駐率僅一成，底商經營難以爲繼。“亞洲最大鬼城”的名號落在了朱孟依當時設想的這個“再造曼哈頓”身上。

京津新城的失利也成了合生創展近十年發展的一個縮影。依靠慢周轉大量囤地的港系房企模式起家，低調保守的朱孟依坐上了世紀之初的房地產行業王座。可是成也蕭何敗也蕭何，房地產企業進入高周轉時代，等待合生創展的是一個掉隊的十年。

至2010年底時，萬科當年度累計實現銷售金額達到1000.6億元，成爲業內新任老大哥。萬科總裁鬱亮在提及這一成績時無不體現了他對規模論的看好，他說，萬科銷售業績優異的原因之一就是萬科堅持快速周轉的开發策略。至此，國內房地產行業歷史上第一家千億房企誕生，而當時排名第二的保利地產的銷售規模不過僅六百億級別。

這一年，萬科提出了著名的“5986”模式，即5個月开工、9個月銷售、第一個月賣出80%、其中60%是住宅。也正因此，萬科成爲了此後影響房地產業多年的快周轉模式的鼻祖，這樣的模式钟愛小盤，拿地即开工，最短4個月即可开盤，項目現金流回正最短僅需5個月。

而此時，曾經的第一家百億房企合生創展，年銷售額僅110.4億元。和那個瘋狂激進的地產時代形成反差的是，合生創展有多處地塊出現囤地多年不开發的情況，其中其在廣州的一處地塊囤積了11年——這也恰好是中國房地產頭部企業從千億級發展到六千億級所用的時間。

也正是在這一時間段內，邁入千億大關後的第三年，萬科闖入兩千億的關口，緊接着，三千億，五千億，六千億。

但自2004年突破百億元大關以來，合生創展銷售額一直停滯不前，2015年至2018年的數據分別爲99.87億元、80.89億元、92.28億元和149.75億元。2019年，合生創展全年合約銷售額爲212.58億元。這是在百億級別徘徊了十五年後，合生創展銷售額第一次突破200億元。此時，排在中國房地產企業銷售榜第一的是一家叫做碧桂園的房企，這家房企總部位於廣東省佛山市順德區，其年銷售額爲7715.3億元。

這一時期，朱孟依的沉穩和低調已經不適用了。

2009年時，朱孟依就已經在有意培養接班人。潮汕文化中尤爲喜歡子承父業，但朱孟依卻走了一個不尋常路。朱孟依有兩子一女：長子朱一航、次子朱偉航、女兒朱桔榕。接下朱孟依合生創展“商業帝國”的，實際是他最寵愛的小女兒朱桔榕，大哥朱一航、二哥朱偉航均未在合生創展任職。

而在剩下的朱氏企業版圖中，朱孟依更是把媲美合生系的另一重要分支——珠江系，幾乎盡數交予次子朱偉航。留給朱一航的，僅有文娛電競類幾家邊緣企業，以及在珠江投資任職的董事職位。

2020年1月，1989年生人的朱桔榕從父親朱孟依手裏接任，成爲“合生珠江系”的上市實體合生創展董事會主席。伴隨着她的上任，合生創展也开始給外界傳達出了重新出發的信號。

相比五年前第一次在集團任職，下屬們還說“這位25歲的小老板大哭不肯上班”，這一次，正式掌舵的朱桔榕出手穩準狠。從朱桔榕接手合生創展後的風格轉換也能看出來，她和父親對於土地熱愛的出發路徑完全不一樣。她在上任沒多久後就新增了股權投資業務，靠着炒股帶着合生創展走上了一條完全不同的道路。

2020年，地產股全面下挫，合生創展的股價增長卻擺脫了“地產曲线”，一年大漲了166.9%，市值從163億上漲到453億港元。

活躍的二代們

朱桔榕正式上任才半年，合生創展就已經在地產圈逐漸高調。因爲它和別的企業的融資方式不一樣，它的資金來源，很多都是自己炒股賺來的。也就是說在2020年，當其它房地產企業都被去槓杆、降負債、降規模的時候，它可以無懼周期，逆勢加倉。

2020年6月時，北京土拍市場成交了3宗居住用地，總成交價133.9億元。這筆資金中，僅合生創展一家就貢獻了107.4億元。當時成交的地塊樓面價分別是7.62萬元/平方米、7.39萬元/平方米，溢價率分別爲42.08%、37.86%。在業內看來，這又是北京的一個豪宅居住區，售價或在12萬元/平方米到15萬元/平方米起。

豪宅，本來就是合生創展的另一個標籤。除了前述提及的合生霄雲路8號，過去幾年間，合生創展打造出諸多豪宅項目，林立在一线城市的核心地段，比如合生珠江帝景、合生東郊別墅、合生帝景山莊、合生國際城等。

2021年1月，合生創展又擊退了中海、華潤、金茂等十余家房企，以46.57億元+21%的自持比例競得北京大興舊宮地塊，开始重倉北京。同一月份，合生創展拿下廣州海珠區舊改項目，總投資金額達346.67億元，爲廣州投資金額最大的舊改項目。

除了在土地市場頻繁出擊，2021年國慶期間，一則“合生創展擬以400億港元收購恆大物業51%”的消息，掀起行業浪花，一時間，“今年內最大一筆物企並購案就要落地了”的猜測聲不絕於耳。但僅僅一周之後，這筆交易又在恆大的矢口否認下，迅速沉入水底。

而收購恆大物業的“羅生門”事件還未徹底消散，合生創展又被傳出擬收購奧園健康的物業公司以及雅生活。盡管合生創展一天後予以否認，但這顯然又引發了更多人對合生創展的好奇。

2021年的合生創展，活躍的不像它自己，好似地產界的寒冬早已過去。相比於朱孟依的沉默與低調，朱家的“繼承者們”在這一年不斷活躍於大衆視野。

和妹妹在地產行業頻繁亮相不同，大哥朱一航換了個亮相方式。2021年11月7日，在2021英雄聯盟全球總決賽中，EDG战勝了來自韓國的隊伍DK，爆冷奪得英雄聯盟全球總決賽冠軍。這支战隊背後的老板，正是朱一航。

因爲在電競行業很活躍，人們稱朱一航是一個“出逃”的二代。

相比於其對電競行業的重注，在朱氏家族企業裏，朱一航扮演的似乎是一個不太重要的角色。

早在2007年時，朱一航就創辦了一家獨立房地產企業——遠富投資有限公司。他拿下的第一個項目是位於北京市通州區馬駒鎮一個總面積13.6萬平方米的地塊。只不過，這個估值87.5億元的項目最終成了朱一航的唯一一個項目。

2010年11月3日，合生創展集團發布公告，擬以作價68.75億元收購遠富。公告中特別提到，遠富自成立以來並未進行任何業務，且自成立以來至2010年6月30日，未經審核虧損淨值約爲6萬港元，未經審核負債淨值約爲6萬港元。

隨着2011年2月，收購遠富的提案得到了股東大會的表決通過，這場地產二代出走的大戲以被父親收購而宣告結束。

2012年3月，在合生創展工作了18年的老將、合生創展執行董事兼常務副總裁薛虎離开合生創展。這引發了人們對於合生創展的接班人遐想，有人說朱一航即將上位。但讓這位老父親無奈的是，2012年時，朱一航萌生了組建電競俱樂部的想法。隨後2013年，朱一航就正式創立了EDG電競俱樂部，屬於這個出逃的地產二代的結局逐漸變得明朗起來。

由於次子朱偉航還掌舵着家族的金融業務——擔任珠江投資控股集團董事長，無奈之下，朱孟依才把年紀最小的女兒早早安排進了企業裏，接手合生創展。

不過，朱桔榕的確有着與朱孟依特別相似的一面。比如朱孟依熱衷於實業，崇尚腳踏實地。朱桔榕雖是金融專業出身，卻偏愛硬科技。和愛“玩”的哥哥不一樣，朱桔榕是個實幹型的“資本家”，在行業內有前瞻的投資目光。2020年6月，合生創展正式宣布將股權投資納入主要業務活動之一時曾表示，股權投資方向主要爲高新科技、醫療科技。朱桔榕先後出手購入了上市公司Sea、平安醫生、中國移動及小米等企業，並由此收獲了十足的回報。

反映到公司經營層面，2020年，雖然銷售規模沒有闖進前十，但合生創展的淨利潤表現卻率先擠入了淨利潤榜單TOP10。投資業務爲合生創展貢獻80.3億港元收入；淨利潤貢獻比例更是達到47.8%，甚至超過了地產板塊。

2020年，有投資者在合生創展股吧留言寫下，“感謝朱桔榕給投資者帶來可觀的盈利。”

毫無疑問，如果說朱孟依代表了上個世紀地產行業傑出企業家的範本。那么朱桔榕，就是屬於這個時代的新秀，她更能代表未來。

巧合的是，創辦合生創展時，朱孟依剛好邁過32歲。而如今合生創展的真正掌舵人朱桔榕，也將要邁入32歲，和她父親开始創業時的年紀剛好相當。現在，屬於二代們的時代才剛剛开始。

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