雷達財經出品 文|李亦輝 編|深海

當“宇宙房企”碧桂園年終登上機構各指標榜單第一名時，背後出現了陰影，2021年11月-12月，碧桂園連續兩個月合同銷售金額環比下滑。

根據公告，2021年11月，碧桂園現歸屬公司股東權益的合同銷售額約413.5億元，環比上月下滑9.78%；12月份，碧桂園單月共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約人民幣225.8億元，環比下滑45.39%。

橫向對比，萬科11-12月份合同銷售金額分別爲431.5億元和635.6億元，銷售規模均超過碧桂園。“碧萬恆”三強格局中的恆大，根據相關公告計算，自9月份暴雷以來，2021年後四個月裏僅僅賣出了43.7億元，已然掉隊。

然而，並未暴雷的碧桂園，年末突然大幅落後於萬科，問題出在了哪兒？

有分析認爲，其中既有三四线城市降溫帶來的影響，也有可能是籤約滯後的原因。從公开消息來看，碧桂園頻頻推出促銷活動，但不少被當地監管機構叫停，或者降價後項目成交量也不佳，這可能影響了公司的去化表現。

這對於1.74萬億負債的碧桂園並非好消息，眼下的房企融資雖然重新开閘，但融資到位仍需要一個過程，這期間房企仍需依賴銷售回款現金流。

年末“碧萬恆”格局生變

根據中指研究院數據，2021年，碧桂園、萬科和中國恆大位列全年權益銷售金額三甲，業績分別爲5582億元、5080.4億元和4430.5億元；對應權益銷售面積碧桂園、中國恆大和萬科依次爲6682萬平方米、5250.6萬平方米和3040.3萬平方米。

盡管單從數據上看，前三甲不論是權益銷售金額還面積，都較身後房企保有優勢。但在地產行業整體告別“黃金時代”的背景下，頭部房企的增速也慢了下來。

有數據顯示，規模房企的銷售額上一次出現集體下滑，還是國際金融危機影響下的2008年。

具體到各家企業的自身，據中指研究院統計，2021年權益金額排名前三的碧桂園、萬科和中國恆大的目標完成率分別爲88.9%、78.5%和61.5%，均未完成年度目標任務。

在中指研究院權益銷售額排名中，“碧萬恆”的三強格局繼續延續，這一格局自2016年起已經延續6年。但數據背後的公司，境況早已發生了深刻變化。

最明顯是恆大。據中國恆大2021年9月3日發布的未經審核的運營數據，1-8月累計實現合約銷售金額4386.5億元，合約銷售面積5379.0萬平方米。到了2020年1月4日，公告顯示，2021年實現合約銷售金額4430.2億元，合約銷售面積5426.5萬平方米。

由此計算，2020年最後四個月，恆大合約銷售金額僅43.7億元，合約銷售面積47.5萬平方米，近乎停滯狀態。在中指研究院銷售額排行第100位的鑫苑中國，2021年9-12月銷售金額達109.8億元。也就是說，如果只看9-12月份銷售數據，恆大已經跌出了房企百強。

實際上，年末“掉隊”的不止恆大，還有碧桂園。根據公司公告，碧桂園前10月累計權益合同銷售額爲4940.7億元，月均銷售額爲494.07億元。但在年底的最後兩個月，公司股東權益的合同銷售金額依次爲413.5億元、225.8億元，環比出現大幅下滑；其中12月份的合同銷售額，僅爲萬科同期635.6億元的35.53%。

如果時間維度拉長到2021年8月份，當月碧桂園實現股東權益的合同銷售額就掉頭向下，從此前連續5個月超500億元跌至452.1億元，環比下降16.71%。

克而瑞相關報告稱，2021年中國房地產行業的企業整體銷售，表現爲先揚後抑的走勢，下半年市場持續轉冷，百城成交面積持續下行，同比跌幅擴至30%以上。

不過，房企銷售業績在12月大幅反彈，重點城市商品住宅成交規模穩步回升，成交面積環比增逾10%。據克而瑞統計，2021年12月，百強房企實現銷售操盤金額9940.1億元，較11月環比有32.4%的增長。

顯然，相比百強房企的業績回暖，碧桂園12月份反而出現下行。而根據中指研究院數據，12月碧桂園銷售排名跌出行業前3位，位列綠城中國之後的第9位。

調控之下三四线房子不好賣

關於碧桂園年底銷售業績下滑，尚無法從官方層面得到更多消息。

知名地產分析師嚴躍進告訴雷達財經，類似下滑不排除有兩種原因。第一是三四线城市市場行情確實降溫，對於此類城市來說影響是比較大的，即會影響企業的銷售業績。第二也不排除企業沒有在這個月份刻意強推項目，因爲全年銷售業績完成差不多了。從營銷角度看，部分營銷籤約或滯後於2022年一季度，即不會在去年12月份得到體現。

然而，從碧桂園一些項目的促銷動作來看，公司對於去化十分渴求。這也好理解，在房企資金鏈緊張的當下，將項目快速去化自然能加快回籠資金。

但從公开的信息來看，碧桂園部分項目由於降價幅度過大，或被當地政府叫停；或者所處位置不佳的項目，即便“骨折價”也難以提升成交量，這恐怕是影響公司業績的因素之一。

2021年11月2日，山東聊城住建局發布通報稱，經檢查發現，位於聊城的碧桂園雲麓九裏和碧桂園星匯兩項目，均存在商品房銷售方案報備價格與實際銷售價格不一致問題，違反了國家發改委《商品房銷售明碼標價規定》有關規定，影響到聊城市房地產市場的正常秩序和“三穩”目標落實。

爲堅決貫徹“穩地價、穩房價、穩預期”的房地產市場調控要求，經研究決定，責令聊城經濟开發區碧桂園房地產开發有限公司、聊城精英置業有限公司立即對碧桂園雲麓九裏和碧桂園星匯項目銷售行爲進行徹底整頓，整頓期間市房產交易中心暫停兩個項目網籤備案。

據這裏的老業主介紹，上述兩項目近期推出了新房，相比前期優惠了約一千多一平，他們無法接受，紛紛對其投訴，最終住建局出手制止。

無獨有偶，在江蘇省鎮江句容市的碧桂園雲頂，也是因爲同樣的操作被監管緊急叫停。

據了解，碧桂園雲頂在2020年前名稱爲“江南世家”。2017年，碧桂園江南世家首开精裝高層，成交價基本高達1萬元/平方米；隨後從2018开始，精裝高層成交價也一直保持在1.1萬/平方米左右。

2020年，江南世家二期推廣名變更爲雲頂，售價7千多；2021年上半年，毛坯高層降至6000多元/平方米，部分大戶型6000元以下。

新低價後不少購房者去抄底，但到了2021年10月份，中介推出了更低的價格，單價4800元/平方米。消息流出後，老業主坐不住了，紛紛去住建局官網留言投訴。隨後該項目特價活動被鎮江市住房和城鄉建設局叫停。

同樣在去年11月份，碧桂園濰坊碧桂園鳳翔府小區放出了超低價的精裝修新房，最後經相關部門約談开發企業，已認籌的房屋全部收回並退還認籌資金，對开發企業實行聯合懲戒，給予信用減20分。

有業內人士告訴雷達財經，這種大幅降價促銷的行爲，對开發商來說，可以短時間回籠大量資金；對於买到便宜房子的購房者來說，是撿了漏；但是心中最苦的莫過於前期买了相關項目的業主了，他們面臨着房產的直接損失。

但對碧桂園來說，降價促銷手段並非無往不利。據“閩南微資訊”的文章，2021年12月初，碧桂園在武漢市蔡甸區的唯一項目“碧桂園星樾”开盤推出的218套新房，去化率僅25%。

據悉，該項目備案均價約8840元/平，實際售價僅7685元/平，對比前期6月份8300元/平的开盤價格，降價幅度接近千元。而蔡甸區的新房均價整體在9457元/平，項目價格遠低於銷售均價，然而大幅度的降價並未給碧桂園帶來成交量的提升。

多家媒體曾報道，2021年9月27日，碧桂園召开了“誓保全年8000億銷售目標”高管會議，每月800億目標，如年底未完成全年目標，集團分管營銷、品牌、投資及文商旅的常務副總裁程光煜請辭。

除了表決心，碧桂園還設立每月1億元獎勵，“完成就獎勵，完不成直接請辭，誰阻礙清理誰。”但根據克而瑞統計，碧桂園2021年不論全口徑金額還是操盤金額，都未超過8000億元。

因此，從如此重壓之下仍未完成目標和頻頻的降價促銷動作來看，碧桂園似乎面臨着去化困難的問題。

在業內，和恆大一樣，碧桂園是著名的“三四线之王”。根據中指研究院數據，2021年全年碧桂園權益銷售金額5582億元，對應權益銷售面積6682萬平方米；萬科同期權益銷售金額5080.4億元，對應權益銷售面積3040.3萬平方米。簡單計算，碧桂園銷售單價約8354元/平方米，萬科銷售單價在1.67萬元/平方米。

有分析認爲，本輪市場調整中，一二线城市房價適當波動的情況下，流動性依然存在；但在三四线城市，棚改潮已過，再加上本身人口大量流出，購房者越來越少。

這也意味着，重倉三四线城市的碧桂園，正面臨着房子賣不掉的窘境。

負債總額高達1.74萬億

截至2022年1月6日，碧桂園港股賣空股數達4999.4萬股，較2021年12月31日的2103.8萬股出現翻倍，爲近半個月來最高數額。

碧桂園的股價也自2021年下跌35.45%之後，今年至今再跌1.3%，總市值跌至1580億港元。

過去，碧桂園成功的核心在於“高周轉”模式，該模式是規模擴張的利器，隱患是推高了企業的負債規模。

據2021年半年報，碧桂園負債總額高達1.74萬億，相較於2020年末的1.76萬億元減少了190.19億元。雖然有所減少，但相較於巨大的基數而言，仍然維持在高位。

剔除部分將來要轉化爲收入的“合同負債”，截至2021年6月30日，碧桂園有息負債由2020年底約3264.85億下降至3242.4億，減少22.45億元，下降幅度也有限。

截至2021年10月26日，中國恆大、碧桂園和佳兆業集團存續的地產美元債規模最大，分別爲140.01億美元、116.94億美元和113.74億美元。另外，碧桂園2021年上半年的資產負債率達86.24%，已經超過了中國恆大。

去年，網上不時傳出碧桂園欠薪、欠施工方工程款的消息，例如碧桂園位於菏澤的一項目工地發生工人討薪被車軋傷事件、信陽的碧桂園黃金時代樓盤民工以跳樓方式討薪等。

12月16日，“正北方網”報道稱，碧桂園包頭一處項目，在施工方於2018年9月30日順利通過竣工驗收後，碧桂園旗下的項目公司至今仍拖欠着90萬多元工程款和277萬元質保金。

市場整體下行、融資通道收縮的背景下，去年下半年以來碧桂園減少了土地投資支出。據億翰智庫統計，從新增貨值來看，2021年1-12月，碧桂園累計新增貨值4840.2億元，11月單月新增貨值211.8億元、12月新增貨值僅有60.2億元。

除此之外，媒體多次報道過的碧桂園旗下社區金融平台碧有信，通過在陝西文交所備案產品，被懷疑和恆大理財一樣向碧桂園的地產項目“輸血”。此前與碧有信合作衆多的匯聯金融，已被立案偵查。近日，證監會也發起對“僞私募”、“僞金交所”等風險深入开展整治。

盡管年末房企融資政策有所“松綁”，12月份碧桂園成功發行20億儲架供應鏈金融ABS首期產品，但機構預計，年末融資政策偏正面是旨在維穩糾偏，短期內房企融資仍將低位運行，未來將更加依賴銷售回款和自籌資金。

對於碧桂園的後續發展，雷達財經將繼續關注。

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