掛牌半個月後，許家印夢想中那座金光閃閃的超級總部迎來了新买家。

作者 | 盧泳志

來源 | 債市觀察

一年前，恆大集團董事局主席許家印曾信誓旦旦地說：“原則上恆大10年內不买地，但現在也不能賤賣土地。”

一年後，中國恆大卻賣掉了自己的超級總部地塊，而且預計虧損1.63億元。

11月28日，中國恆大(03333.HK)發布公告稱，將以75.43億元出售一塊位於深圳的商業地塊，這便是原計劃在2024年竣工的深圳恆大超級總部。

來源：深圳公共資源交易中心

此前，深圳公共資源交易中心顯示，該地塊被深圳市安和一號房地產开發有限公司（簡稱：安和一號）以底價75.43億元競得。

天眼查顯示，安和一號成立於2022年9月，由深圳安穩房地產开發有限公司間接全資持股，後者同樣成立於今年9月。

從股權關系來看，深圳安穩房地產开發有限公司由興業信托間接持股97%，深圳安居建業集團、深圳前海基礎設施投資基金分別持有2%、1%。

來源：天眼查

對於出售原因，中國恆大表示，集團流動性問題對該土地开發和建設的進度造成負面影響，出售事項將用於償還該土地的相關債務，有利於集團專注於其房地產業務發展。

截至2020年及2021年12月31日，該土地並沒有產生任何租金收入；截至2021年12月31日，該土地資產淨值約爲72.85億元。因此，此次出售預計虧損1.63億元。

在業內人士看來，此次交易並非一般的出售，而是一項復雜的不良資產處置。由於興業信托是恆大的債權人，因此恆大將該地塊轉讓給興業信托大概率算是償債性股權轉讓，在深圳公共資源交易中心掛牌就是走個流程。

許家印放棄“總部”

在今年“雙十一”期間，中國恆大將位於深圳的超級總部地塊擺上了貨架。

11月11日，深圳公共資源交易中心土拍公告一則消息受到關注，一宗編號爲T208-0054土地使用權以掛牌方式公开轉讓。

據悉，此次出售的地塊正是深圳灣超級總部基地地塊，由中國恆大於2017年12月競標獲得，原計劃打造爲恆大總部。

該地塊位於深灣三路與白石四道交匯處東南角，面積約10376.82平方米，計入容積率總建築面積不超過28.92萬平方米，目前產權狀態爲“抵押”。

來源：恆大集團公衆號

2017年8月1日，中國恆大將總部從廣州搬到深圳，計劃建立恆大深圳總部，形成廣州和深圳兩大業務中心。

當時，中國恆大斥資56億元購买該地塊，恆大深圳總部原計劃於2024年竣工。該項目的地理位置十分優越，位於深圳市最具有發展潛力的地方，兩側還有同時動工的萬科總部大廈和招商銀行全球總部大廈。

2019年9月23日，許家印曾邀請衆多媒體人士一同前往深圳灣超級總部基地視察項目建設進展。

通過當時曝光的效果圖可以看到，該建築是一座底部方正、頂部圓潤的形象，據說是許家印親自蓋章的“天圓地方”造型，外立面金光閃閃。

按照規劃，該地塊總建築面積爲34.3萬平方米，建築高度爲393.9米，地上71層，地下6層，辦公層層高5.1米。

來源：恆大集團公衆號

然而，許家印的美好愿望隨着中國恆大的資金出現問題破滅了。2021年9月，該項目开始停工，至今已有14個月，目前基底承台和坑中坑尚未完成。

中國恆大稱，該土地目前處於抵押狀態。在對價付清之日起3個工作日內，轉讓方負責完成解除抵押登記手續，並在之後的3個工作日內向深圳市不動產登記中心申請辦理轉移登記手續。

根據深圳土地礦業權交易平台的公告顯示，該項目因長期停工，主體施工總承包單位尚未定標；因資金問題，土石方單位和基坑支護單位現已停工，可能存在包括但不限於基坑變形、滲漏裂隙及積水、鋼筋等材料鏽蝕等問題。

同時，公告還提示，項目存在逾期竣工風險，被認定爲闲置土地的風險，以及包括但不限於臨時用地使用期已滿、逾期使用欠費、拖欠工程款，合同相對方索賠、維權等問題，存在的經濟與法律風險由競得人自行評估。

誰在拯救恆大？

在這筆交易中，許家印出售深圳超級總部引發業界熱議，而低調的接盤人更加引人關注。

從接盤公司的股權結構來看，興業信托接手該項目後大概率是充當資金提供方的角色，深圳安居建業集團則負責开發建設。

一位業內人士指出，恆大這塊地坑挖得很深，離海又近，再不動工影響很大。紓困模式是由興業信托接手，深圳恆嶼起到合夥企業管理人作用，安居建業負責盤活。

安居建業成立於2022年1月21日，在公司官網頁面，其自身定位是“深圳市國資委在特殊背景下發起成立的房地產行業平穩公司”。

據公开信息顯示，安居建業是深圳市政府爲房地產業紓困解難、化解房地產行業風險而成立的市屬國有房地產平台公司，主要針對深圳範圍內房地產項目提供“三保一防”任務，即保交樓、保民生、保穩定和防範化解房地產領域風險。

來源：愛企查

更值得一提的是其背後的“股東天團”：安居建業分別由深圳市人才安居集團持有40%股權，萬科、深業集團、深圳市特區建工集團各持有20%股權。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜認爲，安居建業作爲深圳具有國資背景的4家國企組建的專業性機構，除了擁有豐富的行業經驗與資金實力外，還體現了深圳市政府幫助出險房企和項目紓困、化解保交樓問題的意圖。

在安居建業的四大股東中，除了3家深圳老牌國企，萬科的名氣和市場屬性都是最強的。

在2021年萬科華南區域業務交流會上，被問及是否會幫助恆大解決困境時，萬科集團董事會主席鬱亮表示，萬科首先要自己解決自己過冬問題，救人先要保證自己的安全。

如今，萬科的態度雖然看似有些改變。但需要注意的是，安居建業的紓困方式依然留在輕資產介入層面，或者爲AMC平台穿針引线，項目开發主體並未改變。

不過，自成立以來，安居建業上演了“深圳速度”。公开信息顯示，安居建業已盤活出險房企的涉險項目超過10個，涉及商品住房、公共住房、商辦面積超百萬平方米。

來源：恆大公告

9月26日，恆大深圳公司微信公衆號“恆大地產在深圳”發布《關於恆大深圳公司龍崗區與重點項目與龍崗安城投合作的公告》推文。

公告指出，深圳龍崗區重點項目恆大城市之光、恆大錦苑、恆大深匯大廈及都會廣場等，在政府的指導下引入龍崗安城投進行合作。

除了主導龍崗區4個恆大項目的保交付工作，安居建業還與東方資產、長城資產合作，盤活恆大嶽盟項目，以及益田集團的“御龍華府”項目。

柏文喜認爲，安居建業在爲房企紓困和保交樓方面擁有非常明顯的優勢，除了可以爲脫困項目注資、增信來盤活項目外，還可以採取入股、托管、代建甚至以參與和主導重整方式來爲地產項目護航。

許家印的“拖字訣”和“賣賣賣”

在許家印“忍痛割愛”的同時，11月28日，中國香港高等法院批準中國恆大的延期申請，其清盤聆訊將進一步延至2023年3月20日。

中國恆大行政總裁肖恩表示，今天的裁決結果符合預期，也進一步堅定了信心，恆大集團上下會以實際行動、實質進展說話，堅持公平對待境內外各類債權人，積極響應各方給予我們的寶貴信任和堅定支持。

來源：中國恆大公告

在此之前，中國恆大清盤聆訊已經延期兩次。今年6月，中國恆大公告稱，公司收到債權人的清盤呈請，涉及債權金額爲約8.625億港元，聆訊時間定於8月31日。

9月5日，中國恆大稱，清盤聆訊時間延期至11月7日。三天後，中國恆大再次表示，清盤呈請的聆訊日期已延期至11月28日。

對於債務問題，許家印採取了“拖字訣”，將多筆債券延期償付，債務重組方案出爐時間也從今年7月延期到年底。

雖然許家印希望通過重組的方式解決債務問題，但隨着重組方案一拖再拖，債權人將目光瞄向了中國恆大的資產。

僅11月以來，中國恆大已多次處置資產。11月6日，中國恆大公告稱，旗下一宗中國香港元朗未开發土地被資產接管人以6.37億美元出售，預計錄得約7.7億美元虧損。

與此同時，許家印的個人資產也接連被接管還債。11月，許家印位於中國香港的山頂豪宅布力徑10號B屋被中國建設銀行接管。

2021年，許家印將這套豪宅作爲抵押，向中國建設借款3億港元，如今到期未還，豪宅被沒收。按照目前7億港元價值計算，許家印虧損4億港元。

除了土地、豪宅等資產被接管，中國恆大的股份也被執行了。11月1日，由於未能向盛京銀行償還資金，中國恆大質押給盛京銀行的新疆廣匯實業投資集團有限責任公司30.99%股權將被拍賣、變賣等，用以償債。

在債務重組的路上，隨着豪宅、土地、股權等抵押物被債權人處理，中國恆大的資產在快速變現償債。如今，中國恆大超級總部“花落他家”，許家印最終作別深圳灣。

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