第一代掌門隱退，龍湖進入新時代！

作者 | 高遠山、盧泳志

來源 | 債市觀察

在龍湖集團（0960.HK）內部曾e流傳這樣一種說法，除了吳老師（吳亞軍），誰都可以取代。如今，吳老師也被“取代”了，代替她的是一位80後“仕官生”。

10月28日，龍湖集團發布公告，原董事長吳亞軍因年齡和身體原因卸任董事長，轉任公司战略發展顧問；副董事長邵明曉從執行董事調任爲非執行董事。

來源：龍湖集團公告

與此同時，40歲的CEO陳序平升任董事長。陳序平在清華大學畢業後進入龍湖集團成爲一名“仕官生”——龍湖人才招聘的一種稱謂，用了14年的時間，一路升到董事長。

當天晚上，龍湖集團召开了合夥人大會，吳亞軍出席會議並對多年的老同事做了告別。據悉，因爲眼睛做了手術，所以吳亞軍戴着墨鏡。

吳亞軍還公布了新的人事任命：沈鷹獲委任爲公司執行董事，夏雲鵬獲委任爲公司非執行董事。“邵明曉仍然是董事會副董事長，他會幫助序平一起往前走。”

對於未來，吳亞軍表示：“我自己雖然辭任了董事長，但仍然是這個公司的战略顧問，我會一如既往地支持和關注龍湖的發展。如果序平他們有各種各樣的問題，歡迎隨時來咨詢我。”

準備了三年的“接班”

身體狀況成爲吳亞軍決定“隱退”的催化劑，不久前，她曾表示最近身體出了一些狀況，不太適合再繼續工作，過去幾個月也沒有調整好。

吳亞軍指出，這個交接過程已經歷時三、四年了，所以我覺得對於我和管理團隊高層來講不算突兀，大家心裏有準備。

實際上，早在2019年5月，龍湖集團人力資源部就通知吳亞軍：吳總，你到年齡了，應該辦理退休，按公司法規定只能給你返聘。

來源：罐頭圖庫

當年9月，吳亞軍帶隊去美的集團交流，美的集團創始人何享健完全把公司交給方洪波打理，以及方洪波後來在美的的出色表現，給她留下了深刻的印象。

吳亞軍感慨說：“兩個沒有血緣關系的兩個人，他們之間那種相互欣賞、相互尊敬、完全信任的關系，給我震撼到了”。

在交流過後，吳亞軍开始計劃將公司交給職業經理人團隊。“三年來一直花時間來思考、準備，現在也是實踐了。”吳亞軍在本次會議上表示。

對於接班人的培養，吳亞軍說在七八年前就關注陳序平了，那時他還是項目總經理。現在龍湖沒什么可擔心的，公司還會安排提前償還明年的一些債務。

來源：龍湖官微

2009年，龍湖集團創始人之一蔡奎辭去副董事長及其他公司職務；2011年8月，吳亞軍宣布辭去CEO一職，由邵明曉接任。如今，吳亞軍徹底交班，龍湖集團進入一個全新的階段。

正如作爲龍湖集團成立29年以來第二位董事長，陳序平的晉升歷程也成爲了龍湖集團深度機構化管理的轉變過程。

最後一場“硬仗”

吳亞軍選擇此時“交棒”還有一個關鍵的時間節點——不久前剛剛打贏一場“硬仗”。

兩個多月前，8月10日，龍湖集團突遇股債雙殺，當天市值蒸發超過200億元。當天，有傳言稱，龍湖集團出現商票逾期。而上海票據交易所票據信息披露平台顯示，龍湖集團當前並無商票逾期。

龍湖集團回應表示：這是完全的謠言，龍湖從去年开始就完全不做商票。現在商票余額7億元，年底前逐步兌付到位。

8月10日晚，上海票據交易進一步擊潰謠言：經核實，截至2022年8月10日，龍湖集團無商票違約和拒付記錄，相關謠傳並不屬實。

來源：罐頭圖庫

與此同時，瑞銀在8月10日發布了一份評級報告稱，碧桂園、萬科、龍湖和旭輝四家房企在上半年消耗了手頭的現金，產生了負的自由現金流，而市場也對現金流損耗存在擔憂。

同時，瑞銀將碧桂園和龍湖的評級下調至中性，並且將龍湖的目標價從57港元/股大幅下調至25.7港元/股。

風波尚未消散，10月13日，龍湖一個項目又遭遇業主維權。當時，維權現場被拍了視頻，有些業主因爲交房標準等問題，向开發商施壓。

業界普遍認爲，今年7月，疫情影響疊加各地出現的停工、停貸浪潮，打亂了樓市的復蘇節奏，整個市場進入信心極度脆弱的真空環境，爲看空機構提供了契機。

面對股價暴跌和種種傳聞，8月10日，吳亞軍帶領管理層出席溝通會表態，我們本身來講沒有太在意，是市場驚慌導致的，企業根本沒出任何狀況。龍湖依靠原則和紀律走到今天，現在依然不變，包括內外債的結構長短的結構龍湖都在提前安排，沒有什么問題。

與此同時，龍湖集團還召开了小型投資者電話會議，再次駁斥了商票謠言，並披露當下現存商票余額7億，年底前逐步兌付到位。龍湖集團管理層在會上表示，今年境外債債務已經還清，下半年也會开始主動償還明年到期的債務。

來源：罐頭圖庫

除了回應股價大跌和商票傳聞，吳亞軍還表示，今年分紅，作爲大股東選擇了以股代息的分紅方式，就是因爲對公司未來發展的看好。龍湖本身的經營狀況沒有問題，管理層對企業的信心充足。

兩天後，8月12日，龍湖集團發布公告，大股東Charm Talent International Limited 和Junson Development International Limited將分別增持約1.34億股和0.66億股，涉及替代的總現金股息合計約55.6億元。

8月14日晚間，據多家媒體報道，龍湖集團將獲得一筆35億港元的俱樂部銀團貸，爲無抵押信用貸款。

在業界看來，銀行選擇用真金白銀對龍湖的流動性形成支持，顯示出銀行業對其發展的認可與信心。

留下的機遇與挑战

激蕩三十年，房地產經歷了從“黃金時代”到“黑鐵時代”的過度。如今，吳亞軍留下了一個怎樣的龍湖？

在龍湖集團2022年中期業績推介會上，吳亞軍引用了一位金融機構人士的話：其泰坦尼克號撞上冰山的那一刻，你再掉頭肯定來不及了。你一定要在沒有看見冰山的時候就有所應對。

吳亞軍說，過去十多年，這句話對她的影響非常大。“我也總在想，有沒有我們看不見的冰山，我們要是撞上了怎么辦？”

今年以來，房企融資環境不甚樂觀。據中指研究院監測，上半年房企融資總額爲4825.5億元，同比下降56.5%，與2021年下半年相比下降26.4%。

今年5月，龍湖集團與碧桂園（2007.HK）、美的置業（3990.HK）等3家民營房企一起被選定爲“示範房企”，發行債券可獲得包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風險緩釋憑證（CRMW）在內的信用保護工具支持。

上半年，龍湖集團共發行33億元公司債券，票息在3.49%-4%，期限爲6-8年。截至6月底，平均融資成本首次低於4%，爲年利率3.99%，平均貸款年限爲6.28年。

不過，龍湖集團的總負債也在上升。2018年-2021年，其總負債從3660.66億元增至6537.73億元；資產負債率從72.22%增至74.66%。今年上半年，總負債爲6632.81億元，負債率爲74.61%。

來源：Wind

從“三道紅线”來看，龍湖集團的淨負債率55.3%，現金短債比4.07，剔除預收款的資產負債率68%，連續六年達標。

對於未來的融資，龍湖集團執行董事兼CFO趙軼表示，一方面是公开市場發債，另一方面是項目貸款，從目前跟銀行的溝通情況來看，銀行對地產行業未來堅定看好，雖然有階段性的困難，但出清後會有更好的明天。“總的來說，龍湖融資渠道非常暢通，資源非常豐富。”

如今，地產行業正在遭遇“冰山”，吳亞軍將龍湖集團這艘“大船”交給了年輕人，其中有機遇更有挑战，陳序平的任務就是讓龍湖集團避免撞上“冰山”。

對於未來，吳亞軍信心滿滿：“我相信序平作爲董事長，交給他以後，能帶領大家，帶領董事會成員去走一個更好的發展之路。我相信他能給龍湖帶來一片新的天地，這是我內心的堅信。”

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