中華網財經12月30日訊：繼禹佳生活服務、俊發七彩服務的招股書相繼失效後，據港交所披露，潤華物業科技發展有限公司上市申請遞交招股書狀態顯示“失效”。

中華網財經此前報道，在今年6月29日晚間，總部位於山東省的物業企業潤華物業科技發展有限公司(簡稱“潤華物業”)向港交所遞交了招股書，中泰國際爲獨家保薦人。潤華物業曾於2016年3月新三板掛牌，在2019年8月從新三板摘牌。

與大多數物管企業不同的是，成立1996年的潤華物業定位爲醫院及公共板塊的服務供應商，擁有25年物業管理經驗。大多數在管項目位於山東省，部分位於北京及深圳等一线城市，在管項目涉及醫院、政府、企業、公共機構等領域。

欒濤、欒航乾、梁躍鳳組成一致行動人：欒濤擁有最終決定權。據此前招股書披露，股權方面，招股書披露，欒濤、欒航乾、梁躍鳳通過Springrain Investment(英屬處女羣島公司)間接持有潤華物業73.2%股權，構成一致行動人，將在潤華物業上市後繼續共同控制其已發行股本的30%以上，將被視爲上市規則下的一組控股股東。

招股書披露，2021年6月18日，欒濤、欒航幹與梁躍鳳訂立一致行動人士協議，倘彼等未能就若幹決議案達成共識，則欒濤擁有最終決定權。

在管面積1167.2萬方：30家醫院及95個公共物業。資料顯示，潤華物業是一家中國的綜合物業管理服務提供商，秉持“精耕山東”的策略，業務重心在山東省。潤華物業稱，其大多數在管項目位於山東省，且部分位於北京及深圳等一线城市。

據招股書，目前潤華物業开展的業務有四塊，分別爲物業管理服務、物業工程及園林建設服務、物業租賃服務及其他。就物業管理服務而言，潤華物業將自己定位爲醫院及公共板塊的領先服務供應商。2020財年，潤華物業有30家在管醫院及95個在管公共物業，在管面積爲1167.2萬平方米。

招股書中，潤華物業表示，“就物業管理服務而言，我們擁有逾25年的經驗及相關專業知識，我們將自己定位爲醫院及公共板塊的領先服務供應商，我們對客戶的日常營運及具體要求及需求有全面了解，能夠爲醫院及公共物業提供優質服務。”

收益95.3%乃源自山東省

招股書中，潤華物業表示，“我們大部分收益集中於山東省。2018財年、2019財年及2020財年，我們收益中分別有約90.7%、94.9%以及95.3%乃源自山東省。我們預期在不久的將來，山東省仍將佔據營運的很大一部分。由於該集中性，山東省當地政府的經濟狀況、政策及法規或其業務環境如有任何不利情況發生，將對我們的業務、財務狀況及經營業績產生重大不利影響。”

整體毛利率21.2%、物管收入佔比超八成

收入方面，2018-2020財年，潤華物業收入分別爲3.41億元、3.97億元和4.86億元，收入年復合增長率爲19.4%；毛利分別爲0.42億元、0.67億元和1.03億元；毛利率則分別爲12.4%、16.8%和21.2%；淨利潤分別爲1382萬元、2711萬元、4869萬元；淨利率分別爲4.05%、6.83%、10.02%。

具體，收入構成方面，2020年財年來自物業管理服務、物業工程及園林建設服務、物業租賃服務及其他的收入佔比分別爲82.7%、15.5%、1.7%、0.1%。

來自醫院、公共物業的物管收費佔比超七成。招股書披露，潤華物業已透過向非住宅及住宅物業提供物業管理服務實現物業組合的多方位覆蓋。於往績記錄期間，公司在管項目可分爲四類，包括醫院、公共物業、商業及其他非住宅物業（包括辦公樓、產業園及停車場）、住宅物業。在2020年財年，來自上述四類物業提供管理服務收入佔比分別爲36.0%、37.4%、16.1%、10.5%，收入分別爲1.45億元、1.5億元、0.65億元、0.42億元。

醫院、公共物業收入毛利率僅爲17.85%

從物業分類的角度看，醫院、公共物業、商業及其他非住宅物業、住宅物業這四部分的物業管理服務費的平均毛利率的僅爲20.4%。其中，來自醫院、公共物業二者收入佔總物業管理服務超7成，而二者的平均毛利率僅爲17.85%。

超八成收入由獨立第三方客戶貢獻、物管協議中標率僅32.5%

據悉，潤華物業主要通過公开招標的方式獲取新物業管理協議。2018-2020財年，潤華物業獲取物業管理協議的中標率分別爲37.3%、28.4%和32.5%，續約率則分別爲87.1%、87.4%和90.6%。從客戶羣類型看，於往績記錄期間，潤華物業的大部分收益源自獨立第三方客戶，分別佔其2018-2020財年總收益的約85.6%、88.6%及80.2%。

對此，潤華物業表示，“作爲獨立服務供應商，我們在業務發展及運營方面完全擁有管理自主權，可發展多樣化的服務及物業組合。董事認爲，獨立物業管理公司更具創新性和靈活性，能夠迎合每名獨立客戶的要求及瞬息萬變的市場趨勢。”

2019財年，潤華物業現金流出淨額爲3050萬元，主要由於收購了天津天孚股權。

資產負債比率218.6%爲三年新高

另，主要財務比率，在2020年財年，權益回報率44.3%，資產回報率9.1%，資產負債比率218.6%，三項數據均爲三年最高，利息覆蓋比率降至三年新低6.8倍。

募資用途：招股書披露，此次IPO募集資金將用於战略性投資及收購，以擴大物業管理業務；以及用於开發、加強及實施公司的信息技術；及用於完善員工激勵機制，以吸引、培養及挽留人才；並用於購买新的自動化機器及設備來更新現有設備，以提高經營效率，主要用於提供清潔及消毒服務；此外部分用於一般營運資金。

此外，招股書中，潤華物業指出，“我們致力於應用及开發數字化及操作自動化系統並採用技術解決方案增強競爭力、提高服務質量及客戶滿意度、減少對人工的依賴及降低提供服務所產生的成本和費用。於2019年3月，我們推出了網絡信息技術運營中心，即OSCS服務中心，通過提供有關清潔管理、中央運送管理、醫廢管理、設施管理、患者陪護及運行管理方面的多元化及定制化的醫院後勤服務，向我們在管醫院提供服務，從而爲管理、支持及優化我們在管醫院的整個營運流程提供全面且專業的解決方案。”

（中華網財經綜合 文/丁一）