隨着國家高層和金融相關主管部門的發聲，疊加12月份中央經濟工作會議的定調，房地產行業正在逐步回歸良性循環的發展路途中。

根據央行發布的數據，11月，居民部門貸款增加7337億元，其中短期貸款增加1517億元，中長期貸款增加5821億元。中長期貸款已經在連續第二個月同比多增。

12月的中央經濟工作會議上，對於房地產行業的定調除了對“房住不炒”定位的堅持，還提出“加強預期引導，堅持租購並舉，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”等方向。

同步發生的還有頭部房企陸續开啓的融資步伐——這些都顯示出，監管層對房地產消費的合理剛性需求在進行回應，而在行業從持續高速發展時代轉向高質量發展過程中，具備穩健發展和財務能力的龍頭房企也更能適應當下的趨勢，進而抓住在當下築底期的發展先機。當然需要注意的是，在頂層要求之下，房地產行業早已進入新的時期，在這個逐步回溫過程中，對於房企持續穩健發展能力以及尋求可持續新發展模式的考驗還在持續。 

築底跡象顯現 

雖然11月份的房地產开發投資和銷售增幅依然呈現環比下滑趨勢，但是行業內認爲，樓市“政策底”和交易回暖跡象都已經出現。

9月份的房地產金融工作座談會以來，關於房地產和相關金融政策舉措的表態都开始強調回應合理的市場需求。

9月24日央行的三季度例會中提出，維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。此後在金融領域的多位高層都有類似表態，指出個別大型房企暴露出的風險只是個案，地產行業的風險總體可控。甚至指出，一些金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，是金融機構的“短期過激反應”。

前述個人信貸方面的表現更加直接。浙商證券指出，十余座城市自11月以來陸續推出購房補貼，顯示出市場政策已經從房企融資調控放松向需求端延伸。且隨着11月個人按揭貸款同比增10.6%，環比上升 9.6個百分比。受益於中央政策糾偏個人按揭貸款放款明顯提速，該機構認爲個人按揭貸款有望得到持續修復。

總結來看，浙商證券認爲，自2020年進入本輪調控周期以來，爲扭轉行業普遍追尋的高槓杆、高負債、高增長的發展模式，行業金融政策不斷收緊，引導行業去金融化，回歸運營本質。2020年8月提出三道紅线管控，2020年12月提出銀行房地產貸款集中度管理制度，2021年初施行集中土拍政策，2021年10月宣布進行房地產稅改革試點——至此房地產長效調控機制基本補全。2021年三季度以來，面對行業信用危機事件、不斷下行的市場形式、和房企流動性緊張造成諸多問題的惡性循環，政策基調开始轉向。

整體來說，這就是當前“政策底”和交易在逐步回暖過程中的一些表現。住房和城鄉建設部相關領導表示，房地產長效機制實施以來，在各方面共同努力下，我國房地產市場運行總體平穩，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位已成爲社會共識。

他表示，房地產市場的基本面沒有變，住房需求依然旺盛。當前我國常住人口城鎮化率63.9%，仍處在快速城鎮化階段，每年城鎮新增就業人口1100萬以上，帶來大量新增住房需求。同時，2000年前建成的大量老舊住房面積小、質量差、配套不齊全，居民改善居住條件的需求比較旺盛。新冠肺炎疫情促使居民改善居住條件的要求更爲迫切。

在肯定基本面的同時，其中還提到了對城鎮化高速發展和改善型需求的關注。這一視角也正與聚焦在此趨勢下的房企碧桂園的理念不謀而合。

碧桂園算是長期堅持在遵循“城鎮化”脈絡之下進行部署發展的房企，且在面對市場調整期“怎樣去做、怎樣做得更好”的問題時，其自2018年就开始提出“提質控速、行穩致遠”战略方針，強調圍繞“一率五力”持續提升全周期競爭力，同時將銷售回款納入重點考核，追求有現金流的利潤和有利潤的現金流。

應該說，在需求依然存在、而房企進入管理紅利的這個階段，能夠越早开啓有質量發展步伐、並且落實到財務運轉層面的公司，也會更容易適應當前環境下的新挑战。 

馬太效應深化 

面對行業發展趨勢轉向過程中帶來的挑战，資本市場已經對房企體現出了一定偏好。這從金融機構高層發話之後，相關金融融資的針對性放开可見一斑。

自11月保利發展發行中期票據开始，典型龍頭房企陸續有機會开啓此前一度受限的融資步伐。

據不完全統計，僅在12月中旬，就陸續有中海、金融街、碧桂園、華潤置地、金地等優質房企在陸續發行國內債券。

在一衆向來走穩健發展道路的央國企之中，碧桂園身影的出現則顯示出金融市場對龍頭民企運營模式和能力的認可。

12月以來，碧桂園就分別在銀行間債券市場申請注冊發行50億元中期票據並進入預評環節，此後還順利發行10億元公司債券。對於供應鏈企業的支持同樣重要，13日，碧桂園發行一筆2.84億元供應鏈ABS（資產證券化）產品，用於支持上遊供應商融資並提高經營效率。這些都顯示出，金融機構對民營房企“一刀切”的態度已經改善，尤其是對優質民營房企的信心正在重建。

這與碧桂園此前顯示出的運營能力息息相關。2021年中報顯示，期內碧桂園權益物業銷售現金回籠約2727.9億元，權益回款率達90%，已連續6年高於90%。

從“三條紅线”指標來看，目前碧桂園處於較爲健康的黃檔，僅扣除預收款的資產負債率略高於紅线要求，但指標逐步向好，從去年底的80%下降至77%。碧桂園管理層明確表示，公司將嚴格按照監管的要求在2023年前達標。

下半年至今，三大國際評級機構密集下調房企評級及展望共130余次，甚至部分未出現債務違約的企業也遭遇評級下調。在此背景下，穆迪和惠譽均維持了對碧桂園的“投資級”評級。標普今年10月發布評級報告稱，在波動的大環境下，碧桂園強有力的執行能力及多元化的土儲布局，支撐了公司銷售的增長。

克而瑞研究也指出，從房企經營層面來看，穩健型房企具備更高的韌性，不僅抗風險能力強，且修復期也更快，隨着市場轉好，更有利於抓住機會窗口。碧桂園的融資能力在行業具備領先水平，從其融資成本來看，常年處於低位水平。隨着流動性放松，碧桂園將憑借自身穩健的財務結構和融資優勢獲得更多市場資源和機會，乘勢而上。

這顯示出，在當前地產行業發展風向之下，市場和機構對不同發展路徑之下的房企偏好也將愈發明顯。

浙商證券就指出，進入2022年後，房地產競爭格局將會开啓新篇章。宏觀層面以穩爲主的調控依然會存在，而在政策調節過程中，房企受益程度會分化。

該機構表示，國企和優質民企資金較爲充足者，能夠保持拿地銷售節奏，依然能夠維持穩增長。與此同時，這些企業更有可能獲得金融機構並購貸，通過並購貸實現行業結構優化。在此期間行業並購整合、結構優化時間過程至少會持續2-3年。長期來看，行業格局優化後龍頭企業絕對競爭優勢會更加凸顯。