作 者丨唐韶葵

編 輯丨張偉賢

圖 源丨圖蟲

房地產行情好的時候，房地產項目提前交房並非新鮮事；而在行情下行、房企資金緊缺的當下，房企提前交房意味着什么？

12月27日-12月30日，是路勁基建（01098.HK，簡稱“路勁”）旗下上海嘉定路勁悅茂府的集中交房時間。日前，路勁悅茂府業主們收到了开發商通知房屋交付的短信。但是，該項目在合同上約定的交房時間是2022年6月30日前。

（圖片來源：業主提供）

提前半年交房，這讓購房者既興奮又擔憂。興奮的是，剛买幾個月的精裝修房子這么快就可以拿到手了，接下來就可以暢想一下入住新房的美好生活了；擔優的自然是提前半年交付的房子會不會因爲趕工期而留下工程質量隱患？

房企提早交房並非新鮮事。不少房企人士指出，在行情好的時候，以半年爲時間節點，不少房企都會選擇提早交付，以期讓報表數據變得好看。

一名業內人士指出，多層或低密別墅、建造結構不復雜的項目，較容易達到提前竣備條件和交付。但也有房企對交付要求較高，即便項目已經達到竣備條件，爲了提升業主滿意度而將小區環境、產品打磨得更好才交付。比如，近期金科在泰州开發的網紅盤-泰興集美雅苑，雖然提前兩個月完成了竣備，卻是按照合同約定的時間交付的。

那么，路勁悅茂府爲何要提前交付房源呢？

先交一年物業費再驗房

路勁悅茂府業主的擔心並非多余。12月27日，集中交房的第一天，帶着驗房師去收房的部分業主，很快發現房子有不少小瑕疵。比如牆面开裂、油漆剮蹭、踢腳线變形、室內門變形、吊頂排氣管未做固定等等問題。據21世紀經濟報道記者了解，路勁物業、售後服務相關人員也帶領施工人員在現場配合業主做出整改，大部分的小瑕疵都能很快解決。大部分業主最後也都順利收房。

（攝影：購房者）

據了解，12月28日，在交房現場，業主與路勁方工作人員場面一度比較混亂。個別業主請來的驗房師還被工作人員帶錯了地址，驗錯了房子。

雙方衝突緣由是路勁要求業主先交一年物業費才能去驗房。對於路勁物業相關工作人員提出來的不交物業費不給房子鑰匙的要求，有業主認爲，“买了一個4、500萬的盲盒”。

近年來，先籤字交費、後收房驗房正成爲房地產市場的潛規則，相關維權糾紛層出不窮。上海市消保委表示，這種做法涉嫌侵犯消費者的公平交易權和知情權。

最近幾天，位於上海楊浦區的信達泰禾院子也在集中交房。該項目雖然沒有提前交房，但據多名購房者反映，他們也遇到了與路勁悅茂府購房者類似的情況：房企要求購房者先付物業費再拿鑰匙看房。在妥協之後，購房者拿到房子之後，購房者發現房屋裝修有一些瑕疵，後續如何處置，房企的售後服務人員與物業工作人員均沒有給出明確答復。

信達泰禾院子均價9萬多元/平方米，相比均價4.45萬元/平方米的路勁悅茂府，精裝修的房屋質量問題並沒有減少。購房者在辦理交房手續時，被當場告知，購房者要在交接單上繳納物業費後才能拿到房子鑰匙驗房。房企相關人員稱這是行業慣例。

對此，購房者表示不認可。有購房者查閱了物業服務收費相關管理規定發現，各地規定不同，有地方規定不得預收6個月以上的費用，有的規定不得預收12個月以上費用。

根據上海住建委1996年下發的相關通知，上海住宅小區物業服務費預收期限不能超過6個月。實際上，大部分小區在業主入住之後，物業公司往往存在物業費收繳率低的情況。對於物業公司而言，收取物業費是主要營收來源，因此也不排除借交房時機先保證第一年的物業費收繳率。

上海普世萬聯律師事務所律師朱立陽指出，如果开發商與購房者雙方在合同中沒有相關約定，購房人可以先驗房再繳費；如果开發商以此爲由拒不交房，那么延遲交房的違約責任應該由开發商承擔。

路勁提早交房操作，在房地產流動性減弱的當下，絕大多數房地產項目都面臨延期交付的大背景下，僅僅是一個房企降負債的樣本。從財務角度來看，房企能夠趕在年關提前交付房子的理由，除了工程進度資金充沛，還有就是爲了確認項目銷售收入。這么做的目的性很強：房企交房了就可以把項目的預收款確認爲收入，相當於剔除了預收款這部分負債，也相當於是降負債。放在三道紅线的政策背景下，這無異於房企降槓杆的另類操作。

提前交房：把預收款從負債項中剔除

2020年7月，路勁通過招拍掛拿下上海嘉定西一幅商住地，樓板價2.1萬元/平方米，溢價率44.88%。4個月之後的2021年1月，路勁在這幅土地上打造的路勁悅茂府一期便正式开售了；今年7月，路勁悅茂府三期开售，清盤。

這個項目進度也可以看作是高周轉的典型。拿地6個月开售，2021年6月封頂，2021年11月外牆完工。

不久前的新聞報道中，也可見路勁悅茂府計劃在2022年12月前交房，爲何突然提前了半年，21世紀經濟報道記者多次打通路勁相關人士電話，均無人接聽。

一名購买了路勁悅茂府三期的業主表示，這是其見過的從拿地到交房的最快速度，且還是精裝修房。“總的來說，還是比較开心的，畢竟提前半年收房，但各種小瑕疵也讓人不舒服，要調整心態，後面再全屋定制一下，基本小瑕疵就都解決了”。

按照4.45萬元/平方米售價均價來推算，路勁悅茂府的盈利水平不算低。從網上房地產數據來看，路勁悅茂府一共售出1056套房子，總成交金額46.3602億元，成交總面積104184.54平方米。換言之，一旦順利完成交房，路勁悅茂府在2021年能給集團貢獻大約46億營收，預收款負債則可以剔除46億。

長三角地區是路勁銷售額最多的一個區域，但隨着宏觀調控與去槓杆壓力，路勁長三角地區銷售業績开始承壓。從交付額一項便可看出路勁的負債壓力與交付壓力。

2020年年報顯示，路勁長三角交付額爲221.94億元；2021年半年報顯示，當期銷售額爲192.59億元，交付額只有58.48億。2021年交付額比2020年有下滑趨勢。

據2021年中報披露，路勁淨權益負債比爲62%，按照路勁權益總額338億推算，負債約爲209.56億元。值得關注的是，2021年上半年，路勁物業存貨503.56億元，對比2020年全年銷售440.47億元，高出14%。

由前述數據也可以推算，2021年中報沒有交付的134.01億元銷售額只能算作預收款項；如果路勁悅茂府46億確認收入從預收款中剔除，那么路勁長三角區域在2021年的負債將獲得一定程度的下調。一旦上海路勁悅茂府的46億銷售款確認收入，對於降負債還是有比較大的作用。

一方面是三道紅线下的去槓杆壓力，另一方面是長三角地區的銷售壓力，就不難理解路勁這一次提早交房的動作了。

值得一提的是，路勁提早交房，除了區域公司的運營能力之外，與最近幾個月房貸政策松動也有緊密關系。2021年10月开始，上海房貸放款時間變快。不少購买了一手房的購房者反映房貸放款速度加快了。一名路勁悅茂府的購房者透露其於8、9月份申請的貸款，在10月份或者11月就放款了；也有少數購房者的貸款在12月27日左右發放的，因此，這少量業主的交房日期也相應延後到2022年元旦假期之後，但對於路勁這一項目的預收款結轉影響不大。