撰稿|湯湯

來源|貝多財經

近日，魔方生活服務集團有限公司（下稱“魔方生活”或“魔方公寓”）遞表港交所，摩根士丹利和建銀國際將共同擔任本次IPO的承銷商。如若進程順利，魔方生活將成爲第三家實現上市的長租公寓品牌。

貝多財經了解到，魔方生活在境內的主要經營實體爲魔方（中國）投資有限公司，曾用名包括魔方（南京）公寓管理有限公司、魔方（中國）公寓管理有限公司等，成立於2012年，當前的法定代表人爲張其奇。

據招股書介紹，魔方生活是一家長租公寓服務平台，在國內引領集中式長租公寓模式。招股書顯示，魔方生活於2009年开始在南京發展集中式長租公寓業務。截至2022年6月30日，該公司在26座城市的394個地點經營76190套在營公寓。

根據弗若斯特沙利文的資料，以截至2021年12月31日在營公寓數量計算，魔方生活在獨立的集中式長租公寓運營商中排名第一，且以品牌知名度及住戶滿意度計算，魔方生活在所有集中式長租公寓運營商中名列首位。

一、增長態勢不減，旗下兩個品牌並行

招股書顯示，魔方生活的收入由2019年的9.46億元增至2020年的9.49億元以及2021年的14.71億元，復合年增長率爲24.7%；淨利潤由2019年的0.64億元增至2021年的2.95億元，復合年增長率爲115.6%。

同期，魔方生活的毛利分別爲8.08億元、7.86億元及12.67億元.值得一提的是，魔方生活曾在2020年錄得淨虧損2.31億元，2021年重新實現盈利。2019年、2020年和2021年，魔方生活的經調整EBITDA分別爲2144.1萬元、169.4萬元和2.67億元。

截至6月30日止六個月（即2022年上半年），魔方生活的收入爲8.49億元，2021年同期爲6.85億元；毛利爲7.30億元，2021年同期爲5.84億元；淨利潤爲41.0萬元，而2021年同期約爲1.62億元。

當前，魔方生活運營租賃公寓的模式有兩種：(i)直營模式，在該模式下，整租或租賃整棟樓宇的一部分，並對該等租賃物業進行管理和運營；及(ii)加盟管理和第三方托管模式，在該模式下，以自有品牌或相關委托方的品牌管理和運營加盟公寓。

招股書顯示，魔方生活約65.7%的公寓以直營模式經營。在直營模式下，該公司在2019年至2021年的收入分別爲9.1億元、9.12億元和13.9億元，分別佔同期總收入的96.2%、96.2%及94.5%。

在加盟管理和第三方托管模式下，魔方生活分別獲得收入0.92億元、1.87億元和3.78億元，佔比分別約爲1.0%、2.0%及2.6%。2022年上半年，魔方生活通過加盟管理和第三方托管模式產生收入1.76億元，佔比約爲2.1%。

招股書顯示，魔方生活主要以品牌——魔方公寓運營及管理白領公寓。其中，魔方公寓提供一居室公寓及兩居室公寓，在北京及上海的月租一般介於人民幣3000元至6000元，或在其他城市月租介於人民幣2000元至4000元之間。

魔方生活也同時經營着面向藍領人員的宿舍式公寓，主要以“9號樓公寓”品牌經營，月租價格介於人民幣500元至人民幣1000元。而就租金來看，藍領公寓的單房月均租金要普遍高於白領公寓。

二、盛衰各有時，蛋殼、青客先探路

在此之前，長租公寓服務商“蛋殼公寓”和“青客公寓”均已經實現在美國上市。其中，蛋殼公寓（NYSE:DNK）於2020年1月在紐交所上市。從2015年初成立上市，蛋殼公寓用了五年；而從上市到被摘牌，蛋殼公寓用了僅約1年。

不僅如此，長租公寓上市第一股——青客公寓（NASDAQ:QK，2019年11月5日上市）也命運多舛。上市後不久，青客公寓便陷入倒閉風波中。2022年5月，青客公寓通過旗下青客租房發布聲明，稱公司目前遇到了資金困難，但目前仍在正常運營中。

值得一提的是，景暉智庫首席經濟學家胡景暉就曾表示：“青客公寓在美國上市，融資不到五千萬美金，拋掉上市成本拿回來不到三個億，按照以往的燒錢的速度也就夠它再支撐半年。”

而在2021年1月，青客公寓更是發布公告，稱金光傑已辭去該公司首席執行官、董事會主席、董事、董事長和薪酬委員會成員以及提名和公司治理委員會主席兼成員的職務，自2021年1月28日起生效。

作爲替代，青客公寓董事、首席運營官兼副總裁屈成才被任命爲董事會主席，首席執行官。據貝多財經了解，金光傑爲青客公寓創始人。截至2019年12月31日，金光傑對青客公寓的持股比例爲25.8%，擁有77.7%的投票權。

另在2022年9月14日，青客公寓則發布公告，稱股東大會已批準將該公司名稱由“Q&K INTERNATIONAL GROUP LIMITED”變更爲“FLJ GROUP LIMITED”。同時，青客公寓於2022年9月26日在納斯達克开始使用新的股票代碼“FLJ”進行交易。

對比來看，魔方生活的收入規模和蛋殼公寓、青客公寓相比均存在較大的差距。早前數據顯示，蛋殼公寓2019年的收入爲71.29億元，較2018年的26.75億元增長166.5%；淨虧損34.37億元，而2018年爲淨虧損13.70億元。

截至2019年12月31日，蛋殼公寓持有現金和限制性現金爲34.56億元。截至同期，蛋殼公寓運營的公寓數量爲43.83萬間，同比增長85.4%。其中，在北京、上海和深圳的公寓數量約22.4萬間，同比增長46.6%。

三、華平投資爲控股股東，鄭南雁任董事長

和蛋殼公寓一樣，青客公寓亦錄得大幅虧損。數據顯示，青客公寓2019財年的收入爲12.34億元（約1.5億美元），較2018財年的8.90億元增長38.65%；淨虧損4.98億元（約6972萬美元），2021財年同期淨虧損爲5.00億元。

而在2021財年，青客公寓實現收入10.36億元，較2020年的12.08億元減少14.2%；淨虧損爲5.69億元，同比收窄62.89%。截至2021年9月30日，青客公寓的累計虧損額爲43.79億元。

據青客公寓2021年年報，青客公寓的大股東已變更爲凱欣亞洲投資集團（凱欣資本）旗下Crescent Capital Investments Ltd.，持股比例爲31.8%。此前，凱欣資本曾參與青客公寓的C輪融資。

值得一提的是，青客公寓的發行價爲17.00美元/ADS，而今已經不足1美元/ADS，累計下跌超過九成。前不久，青客公寓將其A類普通股的美國存托股票（ADS）的兌換比例從1股ADS代表30股A類普通股，變更爲1股ADS代表150股A類普通股。

和青客公寓相似的是，魔方生活的主要股東也是機構投資者。本次IPO前，華平投資通過Peridot Gem Investment、Peridot Gem Group及Mordenite Gem控制約51.62%的股權；CDPQ(Asia)持股16.8%，由中航信托控制的HangFang Investment則持股12.5%。

同時，德同資本旗下DT MF Investment持股4.48%，丁敏持股3.62%，鄭南雁旗下FortuNews持股3.25%，GGX Holdings持股2.86%，BLL Holding持股2.14%，柳佳通過KWJ Investment持股0.3%。

其中，53歲的鄭南雁擔任魔方生活非執行董事兼董事會主席，44歲的柳佳任執行董事兼首席執行官。據公开信息，鄭南雁是7天酒店創始人、鉑濤酒店集團創始人，於2018年6月出任魔方生活董事長。

魔方生活方面曾表示，鄭南雁在商業領域、連鎖酒店等行業有着非常豐富的經驗和成就，出任該公司董事長後，鄭南雁將憑借其成功的創業經驗、創新的經營理念，爲魔方生活的未來發展助力。

鄭南雁則稱，發展長租公寓已經成爲當下中國房地產發展的重要長效機制，魔方生活通過將闲置和低效利用的存量物業轉變爲人民羣衆需要的增量租賃用房。