近日港股進入中報發布密集期，回顧地產行業數據，5-6月銷售環比出現改善，但同比降幅依然較大，且投資、新开工仍處於低位，基本面實質性回穩仍需時間。在需求端寬松、供給端紓困的大背景下，預計政策仍將進一步發力。

今年7月，政治局會議把“穩定房地產市場”放在首要位置，且首次提出“保交樓、穩民生”，隨之，中央層面多部委通過政策性銀行專項借款方式，支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。

同時，在銷售端，因城施策政策力度較此前進一步加強，核心城市政策再度升級。此外，按揭貸款利率也隨 5 年期 LPR 下降進一步下調。在房企端，政策也已從市場化紓困爲主轉向直接向民企增信。

可見，在政策助力、預期逐步轉向下，地產行業向上趨勢不變，穩健綠檔房企在融資、拿地、銷售端加速集中，未來隨着優質混合制企業和民營房企經營改善，其配置區間或已顯現。

筆者觀察到，雅居樂在8月30日發布了其2022年中期業績，在當前地產轉折的關鍵節點，我們又該如何看此份成績單呢？

營業額316億元，財務穩健夯實跨周期能力

2022年上半年，雅居樂穩中求進，1月至6月銷售表現穩定，公司半年預售金額爲人民幣394.5億元，對應累計預售建築面積爲307.0萬平方米，預售均價爲每平方米人民幣12848元；營業收入爲316.45億元；毛利潤爲73.98億元，整體毛利率爲23.4%；物業發展業務收入與多元業務收入的佔比分別爲75.1%及24.9%，其中多元業務收入的佔比較去年同期上升8.1個百分點。

在地產行業面臨嚴峻挑战的環境下，公司不僅扛住了各方的壓力，而且還保持了較好的韌性，這是十分難能可貴的。這背後離不开公司全國布局的優勢，有助分散地域及政策風險，近年更大力推動產品力革新，提供多樣化的優質產品，爲客戶打造個性化的需求，助力獲得銷售溢價，實現在市場上的持續突圍。

對於各大房企而言，把控風險將成爲未來土地投資的首要考慮，战略上對城市"深耕發展"變得極爲重要，同時，財務穩健、產品差異化、精細化運營能力更強的房企也將獲得更多的發展機遇。

雅居樂在財務上保持着優秀的管控能力，積極進行債務管理，優化財務槓杆，平衡債務風險。同樣在8月30日，公司公告稱已將足夠資金存入指定銀行账戶，用於償還8月31日到期的約3.6億美元優先票據。至此，公司已如期完成了8月份最後一筆到期債務的償還。

根據半年公告顯示，雅居樂的借貸相對於2021年12月31日減少人民幣137.04億元；淨負債比率降至48.3%，較2021年12月31日下降2.5個百分點。此外，雅居樂加強管控融資成本，進一步降低實際借貸利率，下降至5.59%。融資成本的下降使得公司具有更好的償債能力，對於基本面也有鞏固的作用。

深耕大灣區與長三角，土儲开啓成長周期

截至2022年6月30日，雅居樂於81個城市，擁有預計總建築面積爲4349萬平方米的土地儲備。

面對行業困難時期，雅居樂採取了積極的措施應對風險，加強對企業總體安全的把控，重視資產質量，提升企業財務穩健能力。

一方面，雅居樂強化核心區域的布局，堅持深耕战略，採取審慎的投資策略，另一方面聚焦優質的土儲項目，從源頭保障產品的去化和資產的抗風險能力。

報告期內，雅居樂持續深耕粵港澳大灣區及長江三角洲兩大城市羣，在大灣區的土地儲備約爲1055萬平方米，佔整體土地儲備的24.3%，現擁有开發項目達51個。長三角則擁有達529萬平方米的土地儲備，佔整體土地儲備的12.2%，現擁有开發項目達47個。並且，中國香港還擁有兩個優質房地產項目，包括英皇道柏架山道項目及九龍塘義本道項目，合計土地儲備約爲20389平方米。

值得注意的是，雅居樂以中國房地產市場爲重點發展版圖，同時以審慎策略來拓展海外市場。目前雅居樂在海外擁有4個开發中的項目，截至報告期，公司在海外的土地儲備佔整體土地儲備的0.7%。

優質充裕的土儲保證了公司成長的需要，同時亦契合了公司在當前市場不確定擡升狀態下的去化節奏，形成了“進可攻、退可守”之勢，爲未來銷售增長帶來了充足的可售貨值供應。

隨着房地產行業步入下半場，雅居樂深耕灣區，不斷尋求在高能城市上的突破，構建核心競爭力，這不僅有助於其進一步在行業中打響品牌知名度，還將有望令其在行業中持續保持領跑姿態。

战略部署开拓新章，未來發展深度升級

“沒有一個冬天不會過去”，房地產行業正面臨嚴冬，在多重因素的共同作用下，房地產正迎接行業的重大挑战，在此關鍵時刻，战略發展規劃顯得尤其重要。一個好的战略，猶如冬日中的暖陽，照耀着公司生根發芽，並在春天到來時茁壯成長。

就雅居樂而言，公司對房地產行業有着深刻的洞察能力，準確制定了一系列高瞻遠矚且緊貼行業發展方向的战略措施。

在產品力鍛造上，雅居樂築造了不同發展階段的城市高端產品、低密度產品、生活大盤、旅遊地產等項目，推出了包括雅苑、雅郡、雅府、雅宸及山海系在內的“5N全維度產品體系”，以及一套從看房至入住後的全周期服務標準“5S+生活服務體系”。通過不斷打磨產品，雅居樂得以沉澱品牌，構築穿越行業周期的動力。

在多元業務布局上，雅居樂“地產爲主，多元業務協同發展”的營運模式顯露成效，公司充分發揮旗下物業管理及其他業務的協同效應，爲公司貢獻穩健的收入。報告期內，物業管理收入同比上升31.7%，同時還成功獲得多個高質量的非住宅業態項目，服務包括北京冬奧會等國際重大賽事場館項目，充分顯示全業態服務能力及行業領先的品牌影響力。

在業務擴張上，雅居樂开始邁入新能源汽車及調味品行業兩大新板塊。目前公司已成爲WM Motor Holdings Limited（威馬）和廣東珠江橋生物科技股份有限公司的股東。

值得注意的是，威馬汽車作爲中國智能純電時代的重要先驅之一，已於2022年6月完成向港交所遞交上市申請書。威馬汽車在無人駕駛、自主泊車等智能化場景裏擁有較強的競爭力，同時公司始終堅持自研，並且擁有自建工廠，未來新能源車下半場的競爭力更強。

目前雅居樂持有威馬6.46%股權，後續威馬汽車一旦成功上市，一方面威馬汽車將給公司帶來一定的收入；另一方面，威馬汽車在智能出行等場景的優勢，結合上雅居樂相關智慧物業、智慧服務等業務，將有望聯動產生更多協同效應，促進雙方快速發展。

綜合而言，雅居樂在穩住主業的基礎上，不斷擴展多元化業務，爲公司構建第二增長曲线，同時也強化企業渡過行業低谷的能力。

結語

展望房地產未來發展遠景，在“房住不炒”的主基調下，行業在政策面的調控之中將有望持續保持健康發展。

聚焦到雅居樂來看，短期內公司的战略仍是以穩爲主，在公司的“保節點、保底线、保品質”战略要求下，雅居樂在短期內既保證了75個項目的如期交付，同時不斷優化負債，降低債務壓力，保證穩健經營。

中長期來看，雅居樂更多聚焦於核心城市，同時不斷優化公司的經營與管理方式，讓管理架構更扁平，經營效率更高。在“地產爲主，多元業務協同發展”的战略下，公司整體業務將能穩步發展，全國品牌知名度也將持續提高。

放眼未來，粵港澳大灣區勢必成爲帶動國家經濟發展的重要引擎，雅居樂作爲深耕其中的優質房企，在立足大灣區等高能城市的基礎上，不斷在其他城市發力，未來將展現出了更優質的成長屬性。

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