銷售不見起色，“白衣騎士”未見現身，融創何以“化債”。

作者 | 蒲肅

來源 | 債市觀察

就在孫宏斌爲重組美元債、保交樓而四處奔走時，融創華南大區執行總裁余英選擇了退休離職。

對債務纏身的融創來說，此時出現高管人員變動，當然會影響軍心，但真正影響士氣的，還是融創中國（1918.HK）對債務重組的進展。

REED消息稱，8月底9月初的兩周內，融創中國將與美元債持有人展开重組談判，並對每筆到期日不盡相同的債券，提出大致接近的展期期限。

融創目前尚未對該消息給予置評，但相關人士說，“融創在9月份還有1筆13億元境內債將到回售期，此外還有債券利息需要支付。融創在接下來的9月份還是很難，目前公司上下最關心的就是化債工作。”

未來1年內逾百億負債到期

“積極化債”是目前融創中國內部討論最多的工作內容，畢竟關系到每個人的切身利益，融創部分員工近幾個月的工資出現了延時發放的情況，還有人遭遇了降薪，現在都在關心公司能否挺過去。

WIND數據顯示，融創中國目前共有10筆（不包含重开）美元債存續，合計54.9億美元，換算人民幣約375.85億元。

來源：WIND數據

此外，融創中國在境內通過融創房地產集團有限公司（簡稱“融創地產”）和上海驤遠投資控股有限公司發行的債券共有11筆存續，包括信貸資產支持證券、公司債和私募債，合計約166.5億元。

其中“16融創05”、“16融創07”、“20融創01”（展期之後更名爲“PR融創01”）三只債券已違約，但均已取得展期。

未來1年內，融創系在境內外共有約103.77億元債務及對應利息需要兌付。此外，今年9月11日，“20融創03”可選擇回售日到期，目前債券剩余本金爲13億元。但以目前形勢看，這筆債券回售成功的可能性很小。

面對眼前的債務壓力，融創正在悄然出售項目股權以回血。

最新消息是，融創地產以約1.57億元出讓合肥項目50%股權及對應債權，該項目是融創地產和信達地產(600657.SH)聯合开發，此前各佔50%股權。此次出售後，融創地產已全面退出該項目。

通過當地政府網站查詢了解，上述項目爲合肥市政務區ZWQTA-027-1地塊項目，案名融創信達政務壹號，歷史最高銷售均價38000元/平米。

據新安房產網顯示，該項目是融創在2016年以總價27.51 億元、單價2600萬元/畝奪得，樓面價13928.57 元/平米，溢價率高達400.0%。該項目公司合肥融創政新置業有限公司還是其建設單位。

信達地產公告顯示，該項目規劃爲住宅、商業、辦公等業態，總可售面積約20.2萬平方米，項目住宅已銷售完畢，目前項目商業、辦公等產品持續銷售中。

據了解，進入2022年以來，融創已經多次出售旗下項目或股權。

今年4月1日，融創將廣州創行房地產开發有限公司50%的股權轉讓給了金地商置子公司；1月份，融創地產還接連轉讓了武漢甘露山文創城、武漢一江源項目和長沙項目的部分股權。

關於融創大賣資產的消息也時有發出，此前有媒體稱，融創深圳冰雪城正在尋求接盤方，後又有消息稱，整個融創華南都將打包賣給建發。

高管出走，銷售額連續下滑

目前融創華南是否會打包出售尚未有官方回復，但確切的消息是，融創中國執行總裁、融創華南集團執行總裁余英已從融創中國退休離任。

余英個人微博上顯示，其在7月已經去廣西、貴州等地避暑旅遊打卡了。余英是地產界“明星經理人”，爲媒體熟知，曾歷任保利地產副總經理、廣東公司董事長；後出任寶能集團高級副總裁、寶能地產總裁，兼寶能城市發展集團總裁；2019年1月，余英加入融創中國，擔任融創執行總裁、廣深區域執行總裁，協助廣深區域總裁黃書平分管投資發展和城市更新業務板塊。

有房企內部人士評論說，融創各大區首對資源、人脈把控比較嚴，一把手和二把手的實權相差較大，余英雖然是“明星經理人”，但融創華南區首黃書平才是掌權人。

2016年，融創進入華南，起初爲廣深區域，後將海南區域並入，變身華南區域，今年又“兼並”了原西南區域的廣西公司。這一步步走來，黃書平作爲大區總裁，一直未變，深得融創中國董事長孫宏斌的信任。

但目前的形勢下，即使得力幹將也無法爲孫宏斌逆轉乾坤。自從融創中國在5月份官宣美元債暴雷至今，孫宏斌的“白衣騎士”仍未現身，反倒是銷售業績連續下滑。

今年前7月，融創中國銷售額1238.5億元，同比下降約66.54%。雖然房企銷售同比大幅下滑已經是行業常態，但融創中國下降態勢更爲明顯，今年前7個月，只有6月份出現環比上漲，其余都是環比下降，尤其在今年4月份突然出現環比大幅下滑。

數據顯示，今年前3個月，融創中國的單月銷售額都在220億元以上，而從4月开始，陡降至單月120~140億元，7月份更是降至單月110.3億元，創今年以來單月銷售額最低記錄。

來源：融創中國公告數據

此外，融創項目的銷售均價也在4月份下降近1500元/平米，至12900元/平米，隨後开始逐月微降，7月份的銷售均價已降至12480元/平米。

有業內人士分析，房企的現金流歸納起來，就是境外融資、境內融資和銷售回款，現在三條渠道斷了一條半。

雖然境內融資沒有完全關死，但今年以來，監管部門幾次召集房企討論發債支持事項，融創中國都沒有出現在“融資白名單”上，這對融創來說並不是一個好信號。

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