經濟觀察網 記者 程璐洋 12月17日晚七點，貝殼發布關於渾水做空報告的詳細回應。

12月16日，做空機構渾水稱，正在做空赴美上市的房產交易平台貝殼找房，渾水報告指出，貝殼虛構多項財務數據，存在欺詐行爲。當天，貝殼找房盤前下跌幅度曾超過10%，但开盤後一度回升，截至16日收盤，報18.31美元，跌1.98%。

渾水報告發出後，12月16日22:53，貝殼表示將在24小時內針對渾水報告內容逐一拆解回復。17日晚七點，貝殼發布詳細回應後，截至美股收盤，貝殼股價收於19.36美元，漲5.73%。

渾水做空

渾水的報告指出，據其調查，貝殼在GTV （Gross Transaction Volue，平台交易總額）和收入、門店數量、收購估值和經紀人數量四個方面存在問題。

1、虛增GTV和收入

渾水稱，貝殼找房第二季度和第三季度的新房GTV與二手房GTV分別被誇大了126%和33%，以至於集團總體的收入虛增了77%至96%。

2、幽靈門店和克隆門店

渾水稱通過實地調研，估算出貝殼找房的門店存在嚴重誇大，“二季度末官方報告中的總門店數量至少誇大了23%”，渾水舉例，位於南昌二十山中的中環地產門店，在貝殼平台上顯示爲“活躍”，近期代理了近100處房產。但渾水表示，當其調查員實地訪問該門店的地址時，卻發現了一個廢棄店面。

克隆門店的例子在河北廊坊。渾水稱在貝殼平台上發現了兩家看似獨立的活躍門店，但位置完全相同。“在訪問商店時，經紀人向我們的調查員證實，這兩家商店已被合並爲一家，盡管在平台上，兩家商店都看起來像是兩家獨立的經紀公司。”渾水稱，在廊坊本應找到的51家門店中，有19家是幽靈門店，在廈門、海口和北京，存在41%、32%和9%的克隆店。

3、虛假收並購

渾水認爲，貝殼找房收購中環地產和聖都裝飾等公司股權存在作假。渾水舉例，貝殼找房以80億元收購家裝企業聖都裝飾，而作爲可比較的對象，在30個省市开展業務的東易日盛裝飾集團（002713.SZ）市值爲25億元人民幣。渾水認爲，貝殼找房利用虛高的收並購交易，向股東轉移資金並平滑掉本不該存在的現金余額。

4、中介經紀數量被誇大

渾水提出，在貝殼的主要市場上海，它聲稱擁有21000個中介人員，但在經過對貝殼上海三家主要經紀子公司的數據核實，卻只有9998名員工。

上述做空貝殼的理由，據渾水介紹，由其編寫的爬蟲程序抓取收集貝殼平台的交易數據和线下實地調研得出。這個程序和渾水研究歡聚集團和高途集團類似。

貝殼回應

貝殼的回應稱，渾水針對貝殼的做空報告存在大量事實錯誤、未經證實的陳述及誤導性猜測和解讀，報告也顯示出渾水對中國的房產交易行業缺乏基本的認知。

1、關於新房交易GTV和收入

貝殼稱，渾水抓取交易量數據的方法是錯誤的，其新房交易的通路包括鏈家門店、平台連接門店、新房銷售團隊和其他銷售渠道，而渾水報告只計算了前兩種方式，在估算這兩種方式的GTV和收入上也有問題。

貝殼表示，2021年第二季度和第三季度，其新房交易GTV分別爲4983億元和4101億元，新房費率分別爲2.79% 和2.77%，新房交易服務收入分別爲139億元和113億元。同時，第二季度和第三季度向新房收入回款分別爲138億元和148億元。

2、關於存量房交易GTV和收入

貝殼稱，渾水抓取的交易量數據並非來自於公司的真正數據，所以其計算的存量房交易GTV和收入是錯誤的。同時，渾水並未使用貝殼的存量房套均價，而是選取了來自中國房地產協會CRE的外部套均價格進行模糊替代。

同時，它利用5月25日到8月8日這76天收集的數據來模擬公司整個2021年第二季度的GTV的做法，存在很強的主觀臆斷性及誤導性。比如，爲反映市場的波動情況，渾水在模擬二季度二手房交易GTV時將數值上調了9.66%。實際上，由於市場下行影響，公司存量房交易GTV在第三季度較第二季度下降42.0%。如公司此前披露，2021年第二季度和第三季度公司存量房交易GTV分別爲6520億元和3782億元。第二季度和第三季度存量房交易服務收入分別爲96億元和61億元。

3、關於門店數和經紀人數

貝殼稱，貝殼App首頁“找經紀人”功能無法找到新房專崗經紀人，這一類經紀人可以在“新房”頻道的子頁面裏找到，而渾水並未意識到這一點。同時，在此頻道中的新房經紀人有權利選擇不對外展示自己。因而，在計算門店總數時，渾水通過“找經紀人”功能裏抓取門店數據的方法存在明顯缺陷。

除了以上三點，貝殼表示，渾水報告中關於其收購、研發費用的指控基於不完整的數據、錯誤的估算方法、沒有依據的推測以及對行業實踐的錯誤理解，也是沒有根據的。

值得注意的是，關於聖都裝飾的收購價格，貝殼並未給出詳細回應。貝殼表示，董事會已授權獨立審計委員會對渾水報告中的主要指控進行內部審查，並由審計委員會聘請的獨立第三方顧問提供協助和建議。將在適當時候提供內部審查的最新信息。

多家數據公司表態

從渾水和貝殼對壘的目前結果來看，貝殼股價目前並未大幅下降。

經濟觀察報採訪了多位和貝殼有工作往來的房產交易從業者，他們普遍認爲，渾水報告中舉例的案例、城市市場很難代表中國房產交易的實際情況，比如渾水用河北廊坊的市場情況，推導出貝殼的GTV與門店數量造假，但廊坊作爲國內低迷的房產市場，不具備代表性。

同時，其他數據機構也提出了看法。

獲得標普全球（S&P Global）投資的數字化商業決策機構百觀科技稱，長期追蹤貝殼平台，其跟蹤到的對應關鍵指標比渾水的高。百觀科技表示，渾水的方法主要是通過中介門店獲取各個門店的新房、二手房成交量，百觀也曾經調研過這個方法，但是發現該方法會導致明顯偏差。

大數據分析服務商Sandalwood稱，渾水只在有公开交易記錄的城市收集數據，並以此估算其他城市交易量，可能導致錯誤結論。Sandalwood主要服務對象包括對衝基金和國際資產管理公司。

數據提供商Yipit Data表示，渾水對貝殼的分析方式有很大風險。在檢查渾水的信息收集方式後，Yipit Data認爲其利用門店層級的銷量作爲底層數據的分析方式有很大風險。故而，渾水統計經紀人數的方式可能只能代表部分城市50%的經紀人總數。由此基礎上得出的門店數也有可能是不完整的，計算出的相關數值也有低估真實數據的風險。不過，Yipit Data沒有給出其他的底層數據分析方式。

中信證券指出，虛增房屋交易規模，其難度要遠遠大於虛增一般消費品交易記錄，因爲中國房屋交易實現了以網籤爲基礎的全國範圍聯網，且房屋交易不比其他商品交易，其涉及復雜的產證申領和房屋交易稅費的支付。

中信證券也表示，廊坊對全國樓市完全沒有代表性。河北廊坊是中國房地產市場過往表現最差、房價下跌幅度最大的城市之一。過去五年，廊坊房價下跌超過40％，且基本沒有反彈。廊坊也因此是中國極爲罕見的、二手房市場先發育後萎縮的城市，且這種萎縮並非是短期的。盡管市場存在起落，但廊坊之外的絕大多數中國城市，其房屋換手率呈現平穩中有所上行的局面。

渾水是誰

渾水公司成立於2010年，是全球最出名的做空研究機構之一。

所謂做空，是機構先借入目標公司股票，期望通過揭露上市公司醜聞，大幅拉低股價後，再买入股票還給券商，通過價差獲得投資回報。

渾水創始人 Carson Block 2000 年代初曾在上海做金融律師，在一些報道中被描述爲中國通。2010年，他發現河北東方紙業嚴重財務造假，之後還查出輝山乳業等中概股財務造假，使得渾水名聲漸起。

渾水曾集中做空過多家中概股，包括分衆傳媒、新東方、輝山乳業、安踏體育、瑞幸、愛奇藝、歡聚集團等。渾水以做空瑞幸咖啡爲代表案例，但在新東方、安踏體育的做空行動中也曾失敗。

據報道，美國司法部此前已針對機構做空行爲展开刑事調查，渾水、香櫞等研究機構，以及瑞幸、高途等中概股公司被列入審查對象。