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政策面利好頻出，失去了“金三銀四”，外界對5月的樓市充滿期待。不過，從銷售數據看，樓市景氣恢復還有待時日。

中指研究院5月31日發布的《2022年1-5月中國房地產企業銷售排行榜》顯示，今年前5個月，TOP100房企多項銷售數據同比降幅均超50%。其中，銷售額均值爲273.9億元，權益銷售額均值爲199.9億元，權益銷售面積均值爲136.0萬平方米，同比分別下降了50.7%、51.5%、53.2%。

累計銷售額均值同比降幅逐月擴大。中指研究院數據顯示，今年1至5月，TOP100房企的累計銷售額均值分別爲61.8億元、103.0億元、162.6億元、212.2億元、273.9億元，同比降幅分別爲23.1%、34.0%、47.2%、50.2%、50.7%。

銷售狀況不佳導致房企規模縮小。除第四陣營（100-200億）房企較同期增加2家、達31家外，其余陣營的企業數量均大幅減少，超級陣營尤甚。

前5月千億房企僅三家，top100門檻不足百億

具體來看，截至5月底，千億以上超級陣營房企僅碧桂園、萬科、保利發展3家，較去年同期減少了12家。第一陣營（500-1000億）和第二陣營（300-500億）企業分別爲9家和12家，較去年同期均減少9家；第三陣營（200-300億）企業爲15家，較同期減少2家。

圖片來源：中指數據

各等級門檻值降幅也都超過了50%。其中，TOP10門檻值爲621.2億元，較上年下降50.7%；TOP30房企門檻值爲258.3億元，較去年同期下降50.9%；TOP50房企及TOP100房企門檻值分別爲172.9億元和60.6億元，同比分別下降了51.1%和57.9%。

行業下行中，即便是超級陣營的房企也未能獨善其身。前5個月，位居行業前三的碧桂園、萬科、保利發展累計銷售額分別爲2012億元、1673億元、1592億元，同比分別下降了43.18%、41.13%、34.08%。

而退出超級陣營、位居行業第四的融創中國前5月僅銷售了986億元，同比下降59.17%；5月內，融創中國只銷售了127億元，較前4月的月均銷售額214.75億元進一步下滑。

以目前情況推算，TOP3房企的全年銷售額或都難以突破5000億元。而去年全年，碧桂園、萬科、融創中國、保利發展的銷售額均超5000億元，碧桂園更是高達7588.2億元。克而瑞稱，今年大部分房企未披露銷售目標，少數披露業績的房企也主動進行了調降。但盡管如此，實際業績完成情況仍不及預期，年內貨值供應及銷售去化壓力放大。

克而瑞數據顯示，截至5月末，在披露了業績目標的規模上市房企中，近半數企業的完成率甚至不足25%。幾乎所有的企業1-5月的目標完成度均大幅低於去年同期，部分企業目標完成度較去年同期的降幅大於15個百分點。

不過環比來看，市場有所復蘇。中指數據顯示，5月單月，TOP100房企銷售額均值爲58.6億元，較4月的50.9億元環比上漲15.13%。

政策井噴，單月超68城穩樓市

而從政策端看，5月是房地產市場近幾年來政策發布最密集的時刻。

據中原地產研究院統計，截至5月24日，5月內累計超過68個城市發布了穩樓市政策，年內全國接近150城出台房地產政策，4-5月單月政策“井噴”，政策工具更加豐富和多樣化，涉及調整限購政策、降低首付比例、發放購房補貼、修改限售政策、鼓勵多胎家庭購房、爲房企提供資金支持等方面。

在金融端，5月15日，央行、銀保監會發布通知，允許首套住房商業貸款利率比市場報價下調20個基點。5月20日，央行再公布新一期LPR利率，將與個人住房按揭貸款密切相關的5年期以上LPR下調15個基點至4.45％。這些政策不僅能切實降低購房成本，更對促進樓市消費起到積極的心理作用。

不過，樓市調控“因城施策”調整的過程中，政策博弈依然存在，“一日遊”政策不斷出現，如南京二手房全面放开限購、武漢郊區經开區取消住房限購、山東德州齊河縣將首套房首付比例降至1成等松綁政策，最終均被收回。

億翰智庫認爲，政策雖在密集出台，但仍屬於小步快跑模式，並未完全觸及到制約消費者購房決策的根本性因素，作用未必明顯。

與此同時，債務仍是懸在行業頭上的“達摩克利斯之劍”。中指研究院數據顯示，當前房企債券存量余額約2.8萬億人民幣，海外債佔比47%。一年內到期余額爲9500億，其中海外債佔比33.2%，境內償債壓力較大，今年7、8月爲年內第二波償債高峰。

資本市場也變得脆弱敏感。5月內，先後有佳源國際、領地控股、大發地產、三巽集團、景瑞控股等5家中小型房企的股價出現閃崩，其中4家股價跌破1元每股。而佳源國際因股價還因大跌被迫兩次停盤，領地控股跌幅高達85%。

抗風險能力較強的央企、國企成爲市場的“壓艙石”，也成爲土地市場的主角。目前，雖然多地調整了土地出讓政策、有意讓利房企，但民企在土地市場力量式微，多地土拍由央企、國企“托底”，甚至“包圓兒”。

億翰智庫認爲，相較於民營企業，現階段央企、國企的抵抗風險能力、拿地能力更強，能夠在逆勢中把握住一定機會。倘若行情和政策未有明顯的扶持民企傾向，央企、國企主導的格局將比較確定，只有穩健型的頭部民營企業將佔有一定的份額。

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