文/房財經 峰哥

前不久，龍湖集團發布了“2022年四月未經審核營運數據及新增土地儲備”的公告。這份公告，龍湖集團董事局主席吳亞軍費了一番心思。

今年以來的月度數據，她只發歸母的數據，沒有按常規套路。

截至2022年4月末，龍湖集團累計實現歸屬本公司股東權益的合同銷售金額人民幣314.3億元，歸屬本公司股東權益的合同銷售面積183.5萬平方米。4月單月實現歸屬本公司股東權益的合同銷售金額人民幣73.6億元，歸屬本公司股東權益的合同銷售面積48.3萬平方米。

而在之前，龍湖集團公布這類數字，都是全口徑的。

截至2021年4月末，龍湖集團累計實現合同銷售金額人民幣823.3億元，合同銷售面積479.4萬平方米。四月單月實現合同銷售金額人民幣221.1億元，合同銷售面積121.5萬平方米。

截至2020年年4月末，龍湖集團累計實現合同銷售金額人民幣602.1億元，合同銷售面積356.0萬平方米。四月單月實現合同銷售金額人民幣220.5億元，合同銷售面積131.2萬平方米。

按照2021年龍湖集團年報，龍湖集團擁有人應佔權益爲1249.49億元，少數股東權益爲969.28億元，總權益爲2218.77億元，歸屬母公司佔有的權益比爲56.31%。

如果按此來推算龍湖2022年前4月份的業績，可以大致得出合同銷售額爲558.16億元，合同銷售面積爲325.87萬平方米;4月單月合同銷售額爲130.7億元，合同銷售面積爲85.77萬平方米。

將2022年前四月的數字和2021年、2020年對比，會發現優等生龍湖前四月的成績不理想，比2021年下滑32.2%，比2020年下滑7.29%。

改口徑披露業績，吳亞軍到底目的何在?

在中國地產上市公司裏，龍湖一直被視爲三好生。截至2021年12月31日止12個月，龍湖集團合同銷售額增7.2%至2900.9億元，營業收入2233.8億元增21%，歸母淨利潤爲238.5億元;淨負債率爲46.7%，剔除預收款後的資產負債率爲67.4%，剔除預售監管資金及受限資金後現金短債比爲3.88倍，連續六年滿足“三道紅线”指標要求，在手現金爲885.3億元。

這組數據一出，進一步鞏固了龍湖的良好形象。但進入2022年，危機在暗流湧動。吳亞軍沒有把龍湖2022年以來的全口徑數字披露出來，前4月銷售額大跌32.2%!這是投資者不愿意看到的，也是給龍湖低息貸款的金主們不愿意看到的。

就在前不久，碧桂園、龍湖、美的置業3家民營房企被監管機構選定爲示範房企。借此機會，龍湖發了6年期的5億元公司債券，票面利息爲4%。

僅憑低息這一策略，龍湖在市場上先佔有了先機。不過，2022年下滑的开局，這個示範生在名望的壓力下，顯得有些喫力了。

2022年的龍湖如何走?吳亞軍把膽子交給了40歲的陳序平。

今年三月，邵明曉推任龍湖CEO，出任副董事長——外界普遍認爲，老邵這是要退休的節奏。

雖然龍湖按時發出了2021年報，但在地產下行的時代，龍湖也沒有完成年度目標，合同銷售金額2900.9億元，完成率爲93.6%。它的負債爲6537億元，負債率爲74.66%，同比基本持平。

從經營現金流看，2021年龍湖爲285.32億元，同比下滑22.32%,是近五年來的最低點，而每股現金流爲1.83元，下滑31.77%。在2017年，龍湖的經營現金流爲713.47億元，五年後，跌幅60%。

不僅如此，龍湖毛利率呈現一路下滑態勢。2021年毛利潤率爲25.31%，同比下滑13.54%，2017年、2018年、2019年、2020年分別爲33.9%、34.14%、33.63%和29.28%。

對於陳序平，吳亞軍給出了這樣的評價：他屬於慎言但是勤思的人。

房地產增速放緩，龍湖稱不會縮減非地產航道的投入，冠寓、租售、裝修航道依然是很重，包括對科技、養老等領域的布局，陳序平的壓力很大。而开年的業績表現，令他失分不少。

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