民營房企“示範生”碧桂園於5月20日晚間正式完成了2022年第一期公司債券“22碧地01”的簿記建檔工作。

本次債券總規模爲5億元，債券期限爲3年期，附第一年末及第2年末發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權；剩余部分自中國證監會注冊發行之日起二十四個月內發行完畢。

在信用保護合約的支持下，該發行吸引了包括國有大行、股份行和證券公司等多家機構的踊躍參與和投標，最終票面利率僅有4.5%。扣除發行費用後，債券所募資金將用於置換碧桂園對“19碧地01”債券回售墊付的自有資金。

信用保護工具加持是此次發行的一大亮點。據了解，信用保護工具是金融機構在相關企業債券發行時，提供的針對該企業的信用風險管理工具，相當於爲相關債券上“保險”。當標的債券發生違約時，這類信用保護工具可爲標的債券提供保險和擔保，以幫助民營房企逐步恢復公开市場的融資功能。

信用保護工具“上保險”

提到“信用保護工具”，就不得不提到幾天前碧桂園、龍湖、美的置業3家民營房企，被監管機構選定爲“示範房企”發行境內債一事。爲了吸引投資人，此次發債強調了信用保護工具的使用，創設機構可同時發行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風險緩釋憑證（CRMW）在內的信用保護工具。

分析認爲，以CDS和CRMW爲代表的外部增信工具是針對性極強的金融創新，可解決民營房企在資本市場融資的信用缺失問題，爲民營房企債券融資提供了必要的信用保護和增級，實際上就是對民營房企發債的一種信用“兜底”措施。

在該機制下，房企發行新債的同時，創設機構也會同時發行CDS或者CRMW，當標的債券發生違約的時候，這類信用保護工具要爲標的債券提供保險和擔保，即CDS、CRMW的持有人要爲損失賠償。

深交所在官網也發文指出，上述信用保護憑證的成功設立，是市場落地的首單民營房企信用保護工具，標志着創新工具支持民營房企融資取得階段性成果。碧桂園上述債券即爲民營房企中首批帶有信用保護工具並成功發行的境內信用債。

分析人士認爲，碧桂園此次發債具有標志性意義。作爲“示範房企”，碧桂園率先試水通過“債券發行+信用保護”的方案進行融資，毫無疑問體現了監管機構對優質民營房企基本面以及持續經營能力的認可。監管層此舉釋放出了更加明確、積極的穩地產信號，民營房企融資環境已經逐步回暖。

碧桂園之所以能被選爲“示範房企”，離不开其穩健的財務狀況和強勁的开發經營能力。最新財報顯示，2021年，碧桂園累計實現權益物業銷售現金回籠約5022億元，權益回款率達90%，已連續6年達到90%或以上。

截至2021年底，碧桂園的現金余額爲1813億元，可動用現金儲備充足。同時，其總借貸余額也進一步降至了3179億元，其中短期債務的佔比降至24.9%；淨負債率僅45.4%；現金短債比約2.3倍。

與此同時，碧桂園還在市場調整周期積極回購債券，進一步優化債務結構，維護投資者利益。自2021年12月30日起至2022年5月2日，該公司已累計購回優先票據本金總額5570萬美元，更是爲數不多獲得惠譽、穆迪等“投資級”評級的房企之一。

另外兩名“示範生”龍湖和美的置業也是如此。截至2021年底，龍湖的平均借貸成本僅有4.14%，淨負債率46.7%，連續六年滿足“三道紅线”指標要求。同期，美的置業的在手現金也達到了342億元，同比上升27.7%。碧桂園、美的置業更曾先後獲得招行210億元並購額度。前者在今年1月發行了民營房企2022年首單ABS，後者則是2022年首家成功發行中票的內房股民企。

分析指，碧桂園等房企債務結構健康、現金流穩健，可以起到真正的“示範”作用。在充滿不確定性的市場面前，信心比黃金更重要，碧桂園上述債券的成功發行，對民營房企的融資具有一定的試點意義，無疑是穩定民企融資信心的重要舉措。可以預見，接下來，民營企業或有望持續新增信用額度，行業融資總量有望加速提升。

穩健型房企或迎“暖風”

去年以來，房地產行業“黑天鵝”事件不斷。華夏幸福、中國恆大、藍光發展、融創中國、佳兆業、花樣年、協信遠創等房企紛紛出現了流動性危機。在地產行業危機四伏之際，大量房企的信用評級遭到下調。

2022年以來，多部門圍繞房地產金融端釋放積極信號，房企融資暖意濃。但資本市場信心恢復有限，發債房企依然集中於國央企，民營房企融資動作並不突出。據焦點研究院統計，今年4月，樣本房企境內共發行39只債券，發行總額293.4億人民幣，環比減少15.41%。其中，國企央企融資比例在70%以上，且發債總額下降與民企融資動作偏少不無關系。

雖然房地產行業一度因投資回報高，成爲投資界關注的香餑餑，但在當前的市場專軌期，以及房企債務到期與兌付較難的關口之下。相較高額回報，資本市場更關注本金是否安全。

“信用風險緩釋工具，能夠引入更多風險厭惡型投資者參與認購，進一步降低債券發行失敗的風險，擴大民企直接融資渠道和融資規模。推出信用保障措施，可被稱爲提振民企融資信心的一針強心針。民營房企融資有望迎來暖風”，上述分析人士稱。

中指院則指出，此輪行業調整期中，以碧桂園爲代表的房企風險化解能力、穩健經營能力得以展現。此外，在經歷了上年的集中違約後，投資者風險厭惡情緒加重。因此，預計房企融資將出現兩極分化情況。財務穩健、信用等級較高的優質房企更受資金偏愛，如碧桂園一般的穩健型房企，有望拓展出更廣闊的融資空間。