近年來，疫情大環境下，人們對自身健康與生活環境的質量愈發關注與重視，相對應的與人有着極高“親密度”的建築也正圍繞“健康”這一關鍵詞掀起一股變革浪潮。對於建築行業來說，隨着“以人爲核心，構築健康美好生活場景”的理念越來越深入人心，各大房企們如何提供高品質的建築產品，也已成爲行業競爭下半場一個重要的核心競爭力所在。

從2020年开始，包括保利、萬科、力高等20多家房企相繼發布了健康建築產品，反映了供給層面對市場趨勢的把握。而政策層面的方向則無疑爲這一趨勢未來的發展注入了一針強心劑。在今年7月30日，北京市規劃和自然資源委會發布了具有“風向標”性質的“2021年第一批集中供地高標準設計方案公告”，健康建築爲“高標準”“競品質”的“標配”。

疫情對於建築行業產生了怎樣的影響？房企如何把握和應對後疫情時代行業發展的機遇與挑战？懷着諸多疑問，我們與力高集團（01622.HK）首席科學家卜增文進行了深入的探討和交流，就後疫情時代健康建築的發展以及房企該如何積極作爲分享。

以下爲對話實錄。

1、疫情後時代，健康建築站上風口

格隆匯：宏觀環境和行業變化來看，面對推動國家經濟綠色高質量發展、驅動房地產行業健康平穩的這一大背景，房地產行業會哪些新的定位？如何以人爲核心去構築綠色健康美好生活場景？

卜增文：我認爲對於整個房地產行業而言，未來“房住不炒”的基本原則不會改變，快周轉、加槓杆的模式將難以大規模復制。房地產行業將會回歸本質，更加關注產品和服務，而健康建築是一個很重要的方向。

尤其是這次 “疫情”讓居民更加重視社區安全與自身健康。我們也看到，消費升級大背景下，居民對於水、空氣的需求已經從基本生活的滿足轉向健康品質生活的追求，特別是近年來，像衛生間智能潔具、排水排風設備、淨水系統、新風系統、空氣淨化器等能帶給健康生活新體驗的智能家居設施越來越受到關注和市場歡迎。健康建築和健康技術已經成爲老百姓的剛需。

以人爲核心，構築健康美好生活場景應該是房地產行業的初心，以前僅僅停留开發商的口頭宣傳上。但是，越來越專業購房者和更高要求的購房者以及業主，已經在倒逼开發商，提供更高品質的住宅產品。

至於如何構建這樣美好的生活場地，具體路徑有很多種，也是一個漫長的過程。目前來看，行業都是在探索，市場上並沒有出現比較好的樣板。

格隆匯：健康建築、健康城市等新熱點會對現有的建築發展體系帶來哪些變化和引發新的思考？

卜增文：健康建築是機遇也是挑战，積極應對還是被動應付帶來的結果都不一樣，特別是在這個時點上。如何給業主提供更高品質、更健康的住宅產品，涉及到企業战略轉變、組織架構的調整、人才結構的調整。這不是一件容易的事情，需要自我革命。具體到技術、產品和管理上，地產行業可能都會面臨以下幾個挑战：

一是住宅產品的標準化如何滿足年輕客戶多樣化需求；

二是產品力提升所需要的企業人才儲備有多少，現有的地產設計、工程技術人員是否能滿足產品研發的要求；

三是從依賴資本到依靠技術創新，企業管理者的角色轉變，能否打破“路徑依賴”；

四是產品創新涉及到現有地產的設計、工程、成本、採購等部門管理鏈條如何打通？

格隆匯：後疫情時代，健康建築實質上也在倒逼行業圍繞品質、技術等增量空間去競爭，這勢必也將對整個產業鏈產生深層次的影響，您覺得這裏面會有哪些機遇？

卜增文：我認爲，健康建築是建築產品的消費升級。健康建築技術將越來越多融入到建築中，成爲標準配置，成爲高品質建築的重要組成部分。房地產將回歸產品本身，提供滿足客戶需要的更優質的健康建築產品，成爲唯一標準。

簡單地說，現在的健康建築是开發商的選擇題、加分題，未來是必答題、扣分題。

健康建築的產品和服務市場前景很大。家用空氣淨化器在疫情期間，銷量增加70%多，現在，新風機、淨水器、除蟎儀等家用健康建築產品越來越多進入到家庭。我做過一個小範圍的調研，深圳35歲以下的年輕人或者家裏有孩子的年輕父母，50%以上購买過淨水器和空氣淨化器。但是，更換空氣淨化器濾芯的服務昂貴、不專業。所以，消費升級給建築也帶來挑战，也帶來機會。

圖片說明：《某空調系統室內空氣微生物溼處理特性及失活動力學模型》《制冷與空調》2015年10期）：空調系統運行後的微生物濃度是不運行時的2倍

但是，建築產品力的提升，不是增加淨水器和空氣淨化器那么簡單，是地產行業和上下遊產業鏈深層次的變革。

2、破解房地產建設中的“三元悖論”

格隆匯：經過疫情，健康建築會向哪個方向發展？

卜增文：如今防疫已經常態化，建築防疫應該與建築抗震和建築防火同等重要。既然應對地震、火災有防火標準和抗震標準，那么也應該參考抗震和防火的做法，建立防疫標的準體系，實現建築防疫。

從這個角度講，建築防疫是健康建築技術中最重要的組成部分。所以，我們和深圳大學合作，決定編制建築防疫設計標準，這個標準一共有兩本，《居住建築防疫設計標準》和《公共建築防疫設計標準》，在12月10日，《居住建築防疫設計標準》已經通過專家審查。

這是國內外第一個建築防疫設計標準，是從0到1，所以難度非常大，面臨的需要解決的難題也很多。例如，建築的防疫等級確定、病毒和細菌在空氣中的傳播機理、哪些防疫淨化設備是可行、防疫設計如何和現有標準協調統一等等，這些都需要研究，一點點落實到標準中。標準還涉及到很多專業，建築、規劃、暖通空調、給水排水、智能化、物業服務、疾病防控、健康服務等，專業面廣，專業間需要協調。所以，這個標準編寫完成是不容易的。

當然，如何建立與建築抗震和建築防火類似的建築防疫體系，還需要政府去完善，我們也通過全國政協提案向政府提出了建議。我們認爲，建築防疫設計標準編制是一個裏程碑，標志着建築又建立了一種抵抗流行性疾病這種自然災害的能力。

圖片說明：疫情在建築內傳播

格隆匯：疫情對於建築設計產生哪些更深層次的影響，催生了哪些變革？

卜增文：經歷這次疫情，城市管理者、研究人員、开發建設行業的從業人員都在反思：城市規劃和建築設計的一些技術政策和措施是否合適？爲此提出了“韌性城市”的概念，也就是說，當災害發生的時候，韌性城市能承受衝擊，快速應對、恢復，保持城市功能正常運行，並通過適應來更好地應對未來的災害風險。所以，城市防疫規劃將成爲趨勢。

隨之而來的是高密度住宅將受到限制，例如，住建部等15部門聯合發布《關於加強縣城綠色低碳建設的意見》。提出縣城新建住宅以6層爲主，6層及以下住宅建築面積佔比應不低於70%，新建住宅最高不超過18層。

當然，疫情對居民生活習慣也產生了巨大的影響，這些影響進而影響的建築產品。例如，我們通過調研發現，低密度、大陽台的戶型得到業主的青睞、小區豐富的兒童活動場地也是業主的最愛，小區的健康跑道、健身場地也受到很多年輕人的追捧。

也就是說，政府宏觀層面的政策發生了較大的變化，客戶需求也發生了較大的變化。這兩個大的變量的改變，必然導致建築產品的變化，並且是不可逆的變化，將長遠地影響整個行業。

格隆匯：如何定義什么是好的建築？好的建築需要具備哪些新要素？這些要素需要好到什么程度，才能有效地緩解乃至阻止疫情的發生，哪些要素又會帶來風險？

卜增文：如何評價一個建築品質的好壞，綠色建築、健康建築、綠色建材，這三項是共識。我認爲還要加上建築防疫。

至於這些要素需要好到什么程度，才能有效地緩解乃至阻止疫情的發生，哪些要素又會帶來風險？一句話很難講清楚。從來自客戶調研報告和我們編制《居住建築防疫設計標準》的經驗來看，小區的自然通風良好、戶內自然通風良好，是最有效的防疫的方法。當然，配置適當的防疫空氣淨化消毒設備，比如電梯防疫淨化器，也是比較有效的。但是更高的標準就會引起成本的上升，甚至帶來其他問題，這些因素又給項目帶來風險。例如，有些城市遠郊的低密度建築，建築設計很美觀，建造品質很高，居住環境很好，但是有些生活必須的配套成本較高甚至無法配套。

格隆匯：當前圍繞健康建築行業共性的痛點問題是什么？有沒有解決思路？

卜增文：經濟學上有個三元悖論，也稱“三難選擇”、“不可能三角”，它是由諾貝爾獎獲得者、美國經濟學家保羅克魯格曼提出的：在某些經濟活動中，三個目標不能同時實現，最多只能同時滿足兩個目標，而放棄另外一個目標。

我認爲，建築行業也存在“三元悖論”，這也是行業的痛點。例如，健康舒適的建築品質、造價低廉、綠色生態，這是所有开發商面臨的“三難選擇”。這三個選擇代表了三個不同的利益訴求：一是开發商的訴求，成本造價低；二是住戶的訴求，住宅品質高、健康性能好；三是政府的訴求，綠色生態低碳。

圖片說明：房地產建設的“三元悖論”

如何平衡這三個不同利益方的訴求，實現健康建築的客戶目標，破解房地產建設中的“三元悖論”？唯一的途徑就是技術創新。

3、商業向善，融入創新靈魂匠造健康品質

格隆匯：在踐行健康建築理念的過程中如何實現效益，兼顧技術創新、市場轉化節奏之間的平衡？

卜增文：提供給客戶好的產品，就是最好的社會效益。企業的發展，需要兼顧長遠和短期的目標。力高推行健康建築的出發點並不是要帶來經濟效益，而是要建立企業的品牌，打造企業的產品力。

科技進步、管理創新、資本，這是行業和企業發展的三大動力。地產行業前幾年的發展的動力80%以上來自資本，科技進步的貢獻極小。但是，一個良性發展的企業，應該主要依靠技術進步和管理的精細化，而不是靠資本的狂轟亂炸。

在房住不炒、脫虛向實的大背景下，地產發展完全依靠資本發展的路徑可能行不通了。依靠技術進步和創新，以及精細化管理可能是唯一選擇。所以，力高堅持走技術創新，提升建築品質這一條路。

創新首先需要有創新的人才，而人才培養要比資本擴張慢得多，所謂十年樹木、百年樹人。力高較早認識到企業發展需要科技創新這個問題，所以通過建立機制，培養科技人才隊伍，這在地產行業是比較少的。

和大學合作是力高在健康建築方面的一點體會和經驗。力高選擇與深圳大學深入合作，共同成立健康建築研究中心，主要是考慮到深大健康建築的研究團隊和力高企業的契合度，以及相互之間的理念一致，合作過程中包容互補。

在此基礎上，企業還要具備與大學對話的專業能力。企業和大學合作不是甲乙方的關系，不是購买服務的關系，不是師生關系，也不是慈善，是聯合攻關的團隊合作關系。企業只有具備這個能力，校企合作才有好的結果。我們和深圳大學的合作，是愉快而有成效的。

格隆匯：如何打造企業自己的健康建築IP？

卜增文：每家房企的基因不同，訴求不盡相同。 結合自己的特點，打造適合自己企業的健康IP才是可持續的。追熱點、貼標籤，是不可持續的。

在進入“品質時代”的背景下，順應市場需求推出獨一無二的產品是中型房企的突圍之路。始終專注產品研發的力高集團，通過以人居價值至上爲核心理念的健康建築，打造差異化IP，在競爭激烈的大環境下實現突圍。

圖片說明：力高建築防疫的研究成果發表在國際頂級學術刊物《Building and Environment》（建築與環境）

格隆匯：力高的健康建築有什么特色？

卜增文：如何在建築中營造和傳承中國傳統文化，這就是力高健康建築的特色，也是難點。力高一直在嘗試走一條能傳承中國文化的健康建築道路，豐富健康建築體系，這一條路並不平坦，特別是在高周轉、加槓杆的行業瘋狂擴張的背景下，堅持做產品，而且是健康建築的創新產品，這是不容易的。

2019年，力高在行業率先發布具有中國特色的“新東方健康建築”1.0，提出了遵循和傳承中國傳統的、健康的居住形式和生活習慣的產品主張。2020年底，力高發布了新東方健康建築2.0版，將建築防疫作爲力高新東方健康建築的核心。

經過力高新東方健康建築1.0和2.0，力高已經確立了比較清晰的新東方健康建築產品體系。在今年的新東方健康建築3.0中，力高提出：健康建築爲年輕加油。

如今，更多的95後甚至00後走向職場，成爲購房的主力。爲滿足年輕業主在新時代的居住需求，力高總結了三點經驗。

第一，健康技術與智慧技術深度綁定。智能化和人工智能的發展，爲健康建築以更方便、更低成本爲業主服務，提供了可能。

第二，探索實現智慧健康的最佳路徑。通過研發“智慧健康雙管家平台”，將防疫、健康、環境、服務等，把監測到和健康相關的數據匯總到平台上，進行管理，並根據監測的數據給出健康服務的建議，實現“智慧的健康”體系。

第三，社區健康服務的深入探索。爲了擴大服務的客戶羣體，力高和中國研究型醫院學會合作，積極探索开展“健康照護師”培訓，希望爲力高業主以及有需要的客戶，提供社區層面的、專業的健康服務。

從新東方健康建築1.0，2.0到3.0，一步一個腳印，持續不斷提升和豐富健康建築體系，努力爲業主、爲行業提供更健康、更方便、更有品質、更有溫度的建築產品。

圖片說明：力高开發的專利產品—建築防疫淨化通風器

4、結語

疫情陰霾籠罩之下，帶上口罩出門成爲人們每日的習慣，爲的是躲避病毒的侵襲，爲自己的“健康”負責。然而面對我們長期生活的室內環境，社區環境，摘下口罩那一刻，是否能夠帶給人們健康與安心，也正日益成爲人們置業會去考量的問題，健康建築的重要性不言而喻。

隨着後疫情時代的到來，消費升級等大背景下，人們除了在對生理健康加強關注外，對人居環境帶來的心理感受也更爲重視，因此純粹拘泥於住宅的美觀性顯然並不能完全滿足這一需求，在智能化浪潮、新技術演變下，行業對“健康建築”的探索仍然任重道遠。

當前，包括力高在內等各企業積極探索建築與健康的關系，开啓對如何實現建築設計的新技術、新經驗與健康相結合等問題的研究，尋求自身的優勢，突出重圍。

從整個房地產行業的發展來看，當前圍繞產品力的競爭業已成爲各大房企在市場中尋求突圍的重要着力點，如何打造健康建築也將愈發受到重視，然而產品力的背後，考驗的是企業在設計、理念、工程等多個條线的經營管理能力，顯然這很難一蹴而就。特別是健康建築的發展也是一個相當漫長的過程，在這條賽道上，相較於其他新入局者，像力高這類已經取得領先優勢，同時具有清晰發展路徑、堅守長期主義的公司，或許才更有機會成爲整個地產行業下半場的領跑者。