作者|陳盼盼

出品|焦點財經

城門失火，殃及池魚。2021年，伴隨着地產行業的調整，物管行業跌宕起伏：招股書失效頻現、企業收並購加劇、資本理性回歸、行業估值大幅回調，市值一度腰斬，跌到有投資者跑去問某龍頭物企CEO：物業股還能买嗎？

焦點財經梳理已披露2021年報的52家上市物企數據，從規模、營收、利潤、融資、拓疆、毛利、估值、成長及市值等十大維度，分析物業股的投資價值。

管理規模大幅增長

規模是物企實現收入和盈利的基礎，也是物企價值的立身之本。2021年，物管行業的收並購浪潮更加猛烈，市場外拓更加積極。尤其受房企資金鏈緊張、加快變賣資產套現的影響，收並購從“大魚喫小魚”轉向“大魚喫大魚”。

克而瑞統計，截至2021年12月末，共有29家上市物企發起53項並購，並購交易總額達366.88億元，總代價爲2020同期（94.3億元）的3.77倍。其中，僅碧桂園服務一家，年內發起了藍光嘉寶、富力物業、鄰裏樂、中梁百悅智佳服務等7起並購，總金額達190億元。

收並購+市場外拓帶來物管行業在管面積突進。目前，已有49家物企披露2021在管面積數據，總在管面積達53.34億平方米，平均增速51.7%，平均在管面積1.09億平方米。

從物企來看，截至2021年末，碧桂園服務在管面積達到7.66億平方米，不僅超越保利物業位居榜首，還與第二名雅生活服務拉开近3億的差距。保利物業、綠城服務及招商積余的在管面積分別排在第三、第四、第五。

2021年合景悠活通過廣州潤通、雪松智聯和上海申勤的並購，在管面積大幅提升，同比增長395%，躋身前十。

與此同時，行業“馬太效應”凸顯。截至2021年末，行業規模極差已擴至7.64億平方米，宋都服務、興業物聯、德商產投服務、星盛商業等4家物企在管面積位於小於1000萬方，與行業平均規模差距懸殊。

管理規模擴張助推物企營收高增。2021年，52家上市物企營收總額達1803億元，平均增速達43%，行業平均營收34.67億元。

2021年，碧桂園服務以288.43億元營收，蟬聯營收榜冠軍，並且是唯一一家營收200億的上市物企。雅生活服務、綠城服務、保利物業及招商積余營收均過百億，緊隨其後。但是，有七成上市物企營收低於行業平均值，甚至有17家營收不足10億元，差距進一步拉大。

盈利增速保持高位

從投資者角度來看，一家公司的盈利水平決定未來回報。焦點財經從毛利率、淨利潤兩個維度判斷上市物企的盈利能力。

於物管行業而言，相較於住宅項目，商業項目單坪物管費高，內生成長潛力利潤創造能力更強。2021年，52家上市物企平均毛利率爲28.72%，與2020年幾乎持平。其中，星盛商業、中駿商管、祈福生活服務、德商產投服務、合景悠活等上市物企的商業管理收入貢獻度高，爲其帶來高毛利率，盈利能力居前。

受高毛利誘惑，2021年，商管賽道持續擴容，遠洋服務、融創服務、碧桂園服務等多家物企新增商管業務。

淨利潤方面，2021年，52上市物企淨利潤總額達239.8億元，平均淨利潤4.61億元，高於2020年的4.45元。此外，2021年，上市物企的平均增速達51.22%，盡管下半年受房地產影響，增速較上半年大幅下降，但全年增速依然保持高位。

就物企而言，2021年有15家物企淨利潤高於均值，14家物企淨利潤小於1億元。其中，碧桂園服務斷層第一，雅生活服務、華潤萬象生活位居第二、第三。

巴菲特曾說過，如果只能用一個指標選股，他會毫不猶豫地選擇ROE。相較於毛利率、淨利潤，ROE（淨資產收益率）更能直觀判斷企業爲投資者帶來多少收益，被稱爲：投資價值的“錨”。

2021年，52家上市物企的平均資產收益率爲19.79%，低於2020年的25.67%，但仍遠高於房地產行業。2021年，有21家物企ROE高於平均值，其中，今年上市的金茂服務ROE高達145.57%，獨佔鰲頭；另有32家物企ROE處於10%-20%之間，仍有上升空間。

高成長性凸顯

企業的成長性是價值投資中一個重要因素。高成長性的企業基於不斷增長，給市場帶來樂觀預期，維持甚至推動高估值。

在物管行業，在管面積增速和營收增速可以一定程度代表成長能力。焦點財經經過綜合計算發現，合景悠活憑借395%的在管面積增速和114.6%的營收增速，一馬當先，成長指數超越第二名第一服務一倍多。

碧桂園服務成長指數位列第三，是爲數不多規模基數大，仍高速增長的上市物企。與2020年相比，興業物聯和旭輝永升服務成長指數大幅提升，雙雙躋身前十。

整體來看，52家上市物企中，有28家物企綜合成長指數高於50%，高成長性凸顯。

此外，由於上市物企多脫胎於房企，資本市場對於物企的考量，更加看重其脫離母公司後的獨立能力和外拓能力，“短期看母公司，中期看市場投拓能力”。因此，第三方面積佔比是判斷成長性的一個重要指標。

目前，有32家物企披露了2021年第三方面積。2021年，32家物企第三方面積佔比平均達53.89%，較2020年提升9個百分點，物企的整體獨立性有所增強，中長期發展能力進一步提高。其中，銀城生活服務、合景悠活、雅生活服務、旭輝永升服務第三方面積佔比明顯高於整體均值水平。

若進一步判斷物企成長性如何，融資能力也是一個參考指標。因爲，從長遠看，該指標是物企保持成長的基礎，與物企的持續經營能力和盈利能力強關聯。

2021年，52家上市物企中，有22家融資淨流入額爲正，合計324.28億元。

相較於2020年依靠上市募資，2021年，配售成爲上市物企融資的主要途徑。去年，碧桂園服務、和泓服務、鑫苑服務、新城悅服務、雅生活服務、旭輝永升服務、世茂服務、建發物業等港股物企，先後進行了總計9次配股融資。

其中，頭部物企的融資額度遠高於中小物企。2021年，碧桂園服務憑借兩次配售+一次發行可轉債，擁有183億的融資淨流入額，高居榜首，爲上市物企總融資額度貢獻一半。

估值處歷史低位

2021年，物管行業受房地產信用風險等事情牽連，以及資本回歸理性的影響，上市物企股價多次集體下挫，市值大幅回落。

截至2022年5月17日，52家上市物企中，無物企市值超千億，僅有市值超百億。其中，行業龍頭碧桂園服務市值爲881億元，雖穩居市值第一，卻較去年2000億的巔峰市值跌了千億。華潤萬象生活以774億的市值排在第二；隨後，300億-500億市值出現“斷層”，第三位的中海物業僅有253億元市值，另外還有17家物企市值不足10億，兩極分化明顯。

市盈率是用來評價股價水平是否合理的最常用指標之一。一般情況下，一只股票或的市盈率越低，投資風險就越小，股票的投資價值越高，反之亦然。

截至5月17日，52家上市物企中，特發服務的PE最高，達43.04倍；華潤萬象生活受以高毛利的商業運營爲主，獲得42.46估值；而招商積余、中海物業、保利物業、建發物業等受益於央國企背景，估值靠前。

從整體來看，受去年下半年房企信用風險事件影響，2021年上市物企的估值均值爲14.25倍，遠低於上半年的26.2倍，處於歷史低位。

萬聯證券認爲，目前房地產行業相關政策持續放松，物業管理公司整體估值水平處於歷史低位，但板塊盈利確定性相對較高，估值修復可期。