今年以來受經濟和疫情影響，再加上大市拖累，香港地產股也同樣挨沽。隨着疫情受控，香港本地房地產市場已經有所恢復，住宅市場交投已經趨活躍，房價在歷史高位徘徊，寫字樓和商鋪租賃也回穩。

但本地房地產股卻沒有相應見到明顯的起色，恆生地產指數自10月份觸及兩個月高位以來呈現震蕩下行。據大摩數據，香港本地地產股股價較資產淨值（NAV）折讓已處於1997年低位。

不同於內地房企主要利潤來自於开發和銷售，香港房地產商除了住宅开發外，商業收租項目普遍可以達到五成左右，租賃和投資的收益才是現階段利潤收入的主力，所以香港的零售市場和地產商收入有直接影響，在分析行業前景的時候，住宅樓價、寫字樓和商鋪租賃價格都要納入其中。

據業內數據，香港2021年住宅成交量達到九年來的新高，住宅樓價也錄得自2019年以來的最大升幅，甲級寫字樓租賃市場連續兩季表現回暖，預期商鋪租金已經見底，空置率將進一步下降，所以指向了景氣度的改善。

在香港本地發展商中，不乏具有指標性的龍頭地產商，先前我們所推薦的新鴻基地產(00.16.HK)目前的股息率超過5%，自今年股價在3月初創下年內高位以來，累計下跌超過兩成，市帳率顯示目前的股價偏低，在行業中具備布局的價值。

2021財年，新鴻基地產約有五成收入來自物業銷售，約有23.9%及7.9%收入貢獻自物業租賃及電訊業務。預計2022年商鋪租金將於上半年進一步回升，升幅估計由2%至5%不等，預計通關計劃範圍的擴大可以繼續提升零售市場人氣，商鋪的租售也會更加活躍。

新鴻基在港的售樓數據一直表現較爲理想，而在內地的業務布局則獲益於積極復蘇的零售市道，帶動內地物業銷售經營溢利的增長。2022年，公司在香港和內地有多個新項目羅城，據估銷售目標可達450億，可進一步貢獻經常性收入來源。

此外充裕的土地儲備和現金流仍是有利的股價支持，2020/21中期報告顯示，新鴻基地產資產負債率爲24.45%，較2020年的26.00%有所降低。一年內到期的銀行及其他債務爲187.48億港元，同樣較2020年有所下降。

在政策方面，不僅內地房地產業經歷強監管，香港發展商同樣也有政策面的壓力，主要是政府可能會通過增加土地和房屋供應來進行限價，住宅價格可能因此受到影響，但需求預計保持穩定可以抵消部分利空。雖然外圍市場處於升息壓力，但預計香港明年仍會維持低息環境，資金仍會流入樓市，所以香港地產股依然具備配置價值。