房產作爲一項投資曾幫助幾代美國人積累了財富，現在有很大一部分人失去了這樣的機會。

編者按

房地美每周進行的一級抵押貸款市場調查顯示，美國30年期固定抵押貸款的平均利率自2011年以來首次升至5%。抵押貸款利率上升時值10年期美債收益率持續創新高之際。隨着利率的上升以及房價的上漲，美國想买房的人的負擔能力成爲目前房地產市場的一個關注焦點。房地美首席經濟學家薩姆哈特爾(Sam Khater)稱：“美國人正與觸及歷史高位的通脹作鬥爭，抵押貸款利率上升、房價上漲和庫存緊張等因素導致买房成了一代人以來代價最高的行爲。"《巴倫周刊》近日在封面報道中就美國人买房難以及這個問題給社會和經濟帶來的影響進行了詳細分析，並指出股票或許比房子更適合用來積累財富。 2021年8月，凱莉斯托夫科(Kellie Stofko)和她的未婚夫利亞姆麥克雷(Liam McRae)开始找房子，希望在當年假日季到來之前把他們在亞特蘭大800平方英尺的公寓換成一個更寬敞的住所。  25歲的斯托夫科和26歲的麥克雷在半年時間裏看了幾十套房子，八次出價都沒成功，這讓他們望而卻步，又回到了觀望狀態。斯托夫科說：“這是我人生中壓力最大的六個月，”爲了找房子，她和未婚夫推遲了婚禮，最後卻沒能找到合適的房子。 大量买家湧入住房市場推動美國各地房價飆升是最主要的原因之一。斯托夫科表示遇到了好幾次其他买家出價更高的情況，她說：“我們覺得自己被逼到了牆角，被那些全款买房的人擠出了市場。” 买房是普通美國人的“美國夢”之一，但在房價大幅上漲、抵押貸款利率上升以及待售房屋存量持續低迷等因素影響下，越來越多的購房者發現自己的這一夢想難以實現。據全美房地產經紀人協會(National Association of Realtors)高級經濟學家納蒂亞埃萬傑盧(Nadia Evangelou)估計，2022年將有190萬首次購房者被市場拒之門外。房產作爲一項投資曾幫助幾代美國人積累了財富，現在有很大一部分人卻失去了這樣一個機會。 年輕买家和弱勢羣體等沒有現金儲蓄的購房者面臨着尤爲艱難的選擇：想买房但房價越來越高，租房的話現在房租也比一年前上漲了兩位數。他們的這一選擇所涉及的已經不僅僅是住在哪兒的問題。 哈佛大學住房研究聯合中心(Joint Center for Housing Studies)研究分析師拉希姆哈尼法(Raheem Hanifa)說：“隨着越來越多的人被拒之門外，人們在財富和房產淨值上的差距越來越大的問題可能會變得更嚴重。” 1 房價和抵押貸款利率齊飛，想买房的人負擔能力下降 長期以來，年輕購房者進入市場一直是看漲房地產市場的主要原因之一。新冠疫情暴發後，購房活動曾短暫陷入停頓，但購房者很快湧入市場，其中包括大量年輕买家，主要受更靈活的工作地點、政府發放的刺激支票和股市上漲等因素的推動。房地產經紀人協會近期稱，2020年7月至2021年6月間，千禧一代佔到所有买家的43%，比例高於此前一年的的37%。 Case-Shiller的數據顯示，美國房價在2020年和2021年分別上漲了10.4%和18.8%，創下至少34年以來最大的同比漲幅。部分地區的房價上漲速度更快，例如2021年鳳凰城的房價上漲了33%，坦帕市的房價上漲了29%。  疫情暴發後的大部分時間裏，兩位數的房價漲幅被低抵押貸款利率和家庭收入增長所抵消，從房地產經紀人協會編制的住房負擔能力指數來看，2020年的房價是自2013年以來最能負擔得起的。 後來，抵押貸款利率开始上升。隨着房價的上漲，住房負擔能力指數在2021年第四季度降至2018年以來的最低點，到了2022年3月，30年期住房貸款利率上升到了4%以上。 30年期固定抵押貸款利率在3月份觸及2018年底以來的最高點，部分原因是美聯儲爲遏制通脹而採取的行動。Realtor.com的抵押貸款計算工具顯示，自2021年底以來，一套35萬美元（約合人民幣457萬元）的住宅的月供增加了約250美元。 30年期抵押貸款利率在幾個月的時間裏上升逾1個百分點 雖然利率仍處於歷史上相對較低的水平，但利率上升再加上房價上漲，可能會進一步降低想买房的人的負擔能力。美國銀行(Bank of America)的經濟學家在3月中旬預計，當月房地產經紀人協會編制的住房負擔能力指數比去年至少下降了25%。 經濟學家在研報中寫道：“房價和首付給購房者帶來的困難是有記錄以來最嚴重的，導致一些人开始考慮租房。” 房地產經紀人協會的首席經濟學家Lawrence Yun稱，30年期固定抵押貸款的平均利率可能會在今年剩余時間裏最高升至5%。按照這個上升速度，同一套房子的月供將比2021年底時高出300美元。 2 收入增長趕不上房價上漲速度 雪上加霜的是，工資的上漲並沒有跟上生活成本的上漲。該協會發現，2021年第四季度，還貸佔美國家庭收入的比重的中值升至16.9%，高於一年前的14.7%。  Realtor.com對美國300個大城市的收入和掛牌數據進行的分析顯示，在2019年2月至2022年2月期間，賣方要價中位數的漲幅是收入中位數漲幅的兩倍。整體來看，82%的市場的房價增速超過收入增速。 與此同時，待售房屋的數量大幅下降。所有價位的待售房屋數量平均下降了70%，其中價格較低的待售房屋數量降幅最大。根據Realtor.com的分析，2022年2月，全美50萬美元以下的房源數量比2019年同期驟減了74%。 這些都是導致想买房的人負擔能力下降的因素。在被評估的三分之二的大都市地區，中等收入購房者負擔得起的住房比例低於疫情前的水平。在一些地區，盡管工資漲幅高於平均水平，但可負擔能力還是出現了大幅度的下降。在奧斯汀，中等收入家庭僅能負擔得起6%的住房，而2019年這一比例爲26%。Realtor.com援引研究公司Claritas對人口普查數據進行的分析估計，美國家庭收入中值預計將增長16.7%，但這還不足以彌補負擔能力的下降。  （不過，在包括明尼阿波利斯、巴爾的摩、路易斯維爾和芝加哥在內的一些地方，由於收入中值的增長速度快於房價，這些地區的人對住房的負擔能力有所提高。）  在考察負擔能力的變化時，主要依據是掛牌價格，沒有計入“競購战”的影響。房地產經紀公司Redfin的報告顯示，2022年2月“競購战”的激烈程度達到創紀錄水平。房地產經紀人協會的一項調查顯示，當月售出的房屋平均收到了五份報價，其中近一半的买家出價高於掛牌價。  達拉斯Re/Max DFW Associates公司的賣方經紀人托德梁(Todd Luong)說：“與全款买家和以投資爲目的的人競爭實在是太難了，一些首次購房者已經放棄了买房。” 在一些尤爲火爆的市場，要想成功購买一套房子或公寓，可能必須要同時做到幾點，包括出價高於競爭對手、甚至在看房前就報價、支付現金、放棄驗房和備好應急資金等。  上文提到的斯托夫科目前在亞特蘭大租房，她稱自己和未婚夫之前的好幾次報價都高於要價，“我們在能讓步的地方都讓步了，就差把第一個孩子也讓出去。”斯托夫科稱，來自更有錢的买家的競爭很激烈，她和未婚夫的出價比要價高出4.5萬美元，但仍然輸給了其他出價的人。  在美國各地的Facebook羣組和Reddit論壇上，網友們抱怨房租和住房成本太高。谷歌趨勢(Google Trends)顯示，3月份“租金上漲”和“买得起的住房”等詞的搜索量再創新高。與此同時，房利美(Fannie Mae)的調查顯示，認爲現在是买房良機的受訪者比例一直保持在歷史低點附近。 總部位於新澤西州的財務規劃和財富管理公司Bleakley Advisory Group首席投資官彼得布克瓦(Peter Boockvar)說：“可以說現在是這樣一種情況，已經有房的人在买房時更有優勢，首次購房者不像他們那樣擁有房產增值帶來的好處。”  3 收入和財富不平等或進一步加劇 由於抵押貸款利率在房價持續上漲的基礎上不斷上升，這意味着买房者的負擔能力在改善之前可能會進一步惡化，想進入房地產市場的买家將遭遇更多挫折。 擁有房產是財富的重要組成部分，平均佔到一個人淨資產的30%左右，在非裔和拉美裔家庭以及中低收入家庭中，房產在淨資產中所佔的比例更是高於這一平均水平。 雖然也有一些年輕的購房者能买到房子，但其他人別無選擇，只能租房。  賓夕法尼亞大學沃頓商學院房地產教授本傑明凱斯(Benjamin Keys)稱，受負擔能力不斷下降影響最大的是千禧一代和更年輕的購房者，他們越來越難以籌集資金來支付抵押貸款和首付。 對一些想买房的人羣來說，進入房地產市場本來就已經很不容易了，現在負擔能力下降帶來的影響更是雪上加霜。房地產經紀人協會的數據顯示，2020年，非裔和拉丁裔抵押貸款申請人被抵押貸款機構拒絕的可能性幾乎是白人或亞裔的兩倍。這其中的原因與更廣泛的經濟差距有關。2020年人口普查顯示，非裔和拉丁裔家庭的收入明顯低於白人和亞裔家庭。這一點會讓他們更難獲得貸款。  穆迪分析公司(Moody 's Analytics)首席經濟學家馬克贊迪(Mark Zandi)指出，這種貧富差距有可能引起連鎖反應。他說：“如果沒法成爲業主，就很難存錢和積累財富，進而加劇社會的收入和財富不平等。” 是否擁有住房也會影響到家庭架構。沃頓商學院的凱斯說：“如果房價便宜、房源充足，就會有更多人更加的家庭組建起來，而現在人們因爲沒有其他負擔得起的住房擠在一起住，或者和父母住在一起的時間更長。” 雖然房屋供應不會一直短缺下去，但那些現在因價格過高而被擠出市場的人需要多長時間才能重新進入市場，這是另一個問題。在一些人離場觀望之際，可能會有一些人入場，但Zillow對109位住房領域專家的調查顯示，首次購房者的比例至少要等兩年才能回升到疫情前的水平。 與此同時，房價會因爲供應短缺和激烈的競購繼續上漲，這一點毋庸置疑；此外，在美聯儲繼續加息之際，抵押貸款利率也會繼續從疫情期間的低點上升。  這讓包括上文提到的斯托夫科在內的想买房的人陷入兩難。斯托夫科和她的未婚夫在亞特蘭大郊外的瑪麗埃塔租了一棟房子，租期爲一年。她稱，房租和如果买房要付的月供差不多。 斯托夫科說：“租房無法讓我們積累財富，這讓人有點不爽，但這就是現實。” 馬克拉喬伊(Marc Lajoie)對本文亦有貢獻。 延伸閱讀 爲什么說股票比房子更適合用來積累財富？ 從前，一個年輕的家庭在一個欣欣向榮的郊區最好的地段买了一套價格最便宜的三居室房子，許多年後，在一場持續了15年的房地產熱潮中，有人主動提出以當初房價20倍的價格买他們的房子，於是這些錢成了他們的積蓄，讓他們過上了舒適的退休生活。 這是真實發生過的事，但由於房價不太可能重演這樣的漲勢，也許現在只能當個童話故事來看，尤其是在當前房價已經瘋狂上漲的情況下。從長期來看，歷史數據顯示，股市的回報率大約是住宅房地產的兩倍。而且由於隨之而來的維護費用高得驚人，因此投資股市的麻煩要少得多。  紐約大學斯特恩商學院教授阿斯沃斯達摩達蘭(Aswath Damodaran)收集的數據顯示，從1972年到2021年，股票（以標普500指數衡量）的年回報率爲12.47%，而住房（以截至2021年10月的Case-Shiller房價指數衡量）的年回報率爲5.41%。這一時間跨度包括了美元與黃金脫鉤後的通脹飆升。從2012-2021年的情況看，股市的平均回報率爲16.98%，而住房市場的平均回報率爲7.38%；房地產市場的泡沫破裂曾引發了2007-2009年的金融危機。 在爲布魯金斯學會準備的一份新報告中，Case-Shiller指數的創立者羅伯特希勒(Robert Shiller)和安妮K湯普森(Anne K. Thompson)對一項調查進行研究後發現，72.4%的受訪者認爲最近的买房“競購战”已經成了“恐慌性購买，买房的人完全不管價格有多高”。希望在郊區擁有更大的空間、尤其是作爲家庭辦公室的空間等因素是房價上漲的主要原因。在疫情最嚴重的時期，可以在家工作的白領大多沒有受到經濟上的影響，甚至受益於支出減少。 之前一直處於歷史低位的抵押貸款利率進一步提高了這些人的購买力。2021年12月30年期抵押貸款平均利率降至3.05%，當年第四季度以20%首付購买的中位價爲408100美元房屋的月付爲1385美元。到了2022年3月31日，抵押貸款利率飆升至4.67%，月付上升到了1687美元。房價上漲和抵押貸款利率上升造成的購买力的下降肯定會減緩房價上漲的速度。 席勒和湯普森發現，近期买房的人對於短期內房價的走勢更加現實，認爲房價會有所回落，但他們對長期走勢仍“心存幻想”。達摩達蘭對收集到數據進行的分析顯示，2006年上一次房地產泡沫達到頂峰時的購房者，在接下來的10年裏都沒有完全從之後的泡沫破裂中恢復過來。這不是購房者第一次陷入虧損。1989年房價從峰值回落後，直到1992年才全面回升。而且這些損失還沒有納入交易成本，交易成本對於住宅房地產來說是巨大的。  以高價买入會降低未來回報這一點是不言自明的。對每個人來說，不管是在其他地方找到了更好的工作機會——尤其是現在工作地點更靈活的情況下——還是遇到死亡或離婚這樣的事，好事壞事都有可能發生。相比房產，擁有可移動和流動性強的金融資產既能在短期內爲投資者帶來更多的自由，也能在長期內爲投資者帶來更多的財富。  文 |《巴倫周刊》撰稿人謝納米什金(Shaina Mishkin)、蘭德爾W福賽思(Randall W. Forsyth) 編輯 | 郭力羣 翻譯 | 小彩 版權聲明： 《巴倫周刊》(barronschina)原創文章，未經許可，不得轉載。英文版見2022年4月1日報道“First-Time Home Buyers Are Simply Walking Away: ‘We’ve Been Backed Into a Corner’”和“The Case for Building Wealth With Stocks, Not Homes”。（本文僅供讀者參考，並不構成提供或賴以作爲投資、會計、法律或稅務建議。）

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