來 源丨21世紀商業評論

作 者丨李惠琳

編 輯丨譚璐

圖 源丨視覺中國

風水輪流轉。

68歲的王健林，忽然以“白武士”的姿態出現，一周之內，萬達接盤兩家房企的商業項目。

先是3月28日，萬達集團聯手鑫苑集團，在商業管理、資產管理等領域合作；緊接着 4月1日，珠海萬達商管又接下建業集團的全部商業項目運營權。

更早一點的2月份，萬達商業集團還接管了一家山西房企田森集團的商業項目。

回望5年前，萬達深陷債務困境，王健林斷臂求生，作價637億割掉萬達76間酒店、13個文旅項目的91%股權。那一次，接盤者是融創和富力。

5年後，還清了數千億負債，王健林變成的那個向同行伸出援手的人。

出手接盤

萬達近期合作的三家房企，河南地產一哥建業集團的名氣最大。其掌門人66歲的胡葆森與68歲的王健林，同崛起於地產大時代，私交不淺。

2017年的一個公开場合，當外界質疑萬達甩賣酒店的舉措時，胡葆森說，“他（指王健林）積極甩這些資產也是爲了執行轉型战略”，並稱“在中國房地產界，論战略執行力和战術紀律，王總當之無愧是排在第一位的。”

2018年，商業地產投資升溫，胡葆森還親自帶隊到北京的萬達總部取經。

如今，老友受困，王健林出手相助。

建業以住宅开發爲主營業務，2021年受汛情和地產寒冬的雙重衝擊，業績大受影響。2021年其合約銷售額爲601億元，同比減少12%，營收約420億元，同比下跌3.1%，公司權益持有人應佔溢利約爲6億元，同比下跌66.4%。

壓力更多集中在償債端。截至2021年底，建業地產的現金、現金等價物及受限制銀行存款的總值約爲98億元，淨借貸總額約121億元，淨借貸比率爲94.9%。

2022年8月，建業地產還有一筆總額5億元的美元債到期。因此，收縮架構，盤活資產成爲頭等大事。

建業擬將全部商業項目整體出租給萬達商管或其關聯方，合作期限爲10年，建業有可能從萬達獲得7億元。

另外一家房企鑫苑集團，是首批赴美上市的中國房地產企業，老板張勇與王健林也有些淵源。

近幾年鑫苑的房地產銷售額增長幾乎停滯，2021上半年，地產收入22.35億元，利潤總額虧損4.3億元，年報至今難產。

張勇曾試圖復制萬達模式，先後引入萬達高管王信琦和張立洲。不過，學徒難做，恰遭房產主業受困，鑫苑幹脆投靠“師傅”，展开战略合作。

此外，萬達接管的田森集團的商業項目，經營情況不太樂觀。公告顯示，該項目开業兩年來嚴重虧損，無法繼續經營。將商業項目出租給萬達商管，不僅能止損，還能獲得一筆回籠資金，不失爲一種選擇。

順勢擴張

王健林此時出手，除了人情，背後的底氣在於萬達商管的輕資產運營模式。

2018年初，王健林一聲令下，要在一至兩年內消化房地產業務，大連萬達商業不再進行房地產开發，成爲純粹的商業管理運營企業。

2021年2月，萬達集團又宣布全面實施“輕資產”战略，不再投資持有萬達廣場物業，向第三方項目輸出管理和服務。

緊接着當年3月，引入珠海國資委30億战投，單獨分拆運營管理板塊，以珠海萬達商管的新面貌出現。如今，這家新公司正在港交所衝刺上市。

萬達商管的核心資產是萬達廣場。截至2021年6月30日，管理380個商業廣場，在管建築面積達5420萬平方米。

來源：萬達官網

王健林治下的萬達商管，不賺賣地差價，賺租金和服務的錢。其收入來自三方面：商業管理、物業管理服務以及增值服務。2021年上半年，收入爲106.36億元。

按照管理方式不同，萬達的輕資產模式分爲兩種：委托管理、租賃運營。前者主要由母公司大連萬達商業自持的項目爲主，後者主要應用於第三方項目。

建業等房企向萬達商管托管商業項目，屬於後者。就單個商業廣場而言，租賃運營比委托管理多一項商戶租金收入。

這幾年，萬達商管向第三方外拓的步伐加快。截至2021年6月底，第三方商業廣場數量增至106個，佔總在管商業廣場數量的27.9%，接近三分之一。現擁有的162個儲備項目中，133個由獨立第三方持有。

其中，來自第三方項目的收入貢獻也明顯提升。2018年租賃運營模式的收入佔總收入約12%，2020年提升到48.6%，2021年上半年略有下降，佔比降至37.5%。

在地產下行周期，地產同行紛紛甩賣資產，恰成爲王老板擴張生意版圖的好時機。

上述商業項目中，建業的較爲優質。官網顯示，包括凱旋廣場、凱旋匯、百城天地、商業街區等，爲河南省18個地市、近500萬平方米的社區商業、特色主題街區、城市綜合體提供服務。

總體規模不大，發展勢頭不錯。2021年，建業的物業租賃收入約2.03億元，同比增幅達46.4%。保守估算，10年，這些項目至少能爲萬達商管貢獻20億元收入。

重出江湖

“做企業一定要順勢而爲，看準經濟大勢，順着勢做怎么做怎么有”。

早年，王健林常把“借勢”掛在嘴邊。從甩賣重資產、還清債務，到輕資產轉型，都順應了地產行業的發展趨勢。

如今不依賴高槓杆撬動規模增長，現金流穩定。截至2021年6月，萬達商管账上躺着65億元現金，負債總額155.25億元。表面上看負債不低，但對於家底殷實的王健林來說，壓力不大。

2021年10月份，萬達商管向港交所提交招股書，計劃融資30至40億美元。根據港交所聆訊流程，招股書預計於2022年4月21日失效。萬達商管方面稱，上市計劃正在正常有序地推進中。

萬達商管累計融資額達60億美元、估值約1800億元。基石投資者包括 PAG（太盟投資集團）、碧桂園、騰訊、螞蟻金服，中信資本、周大福鄭裕彤家族、招商局等。加上2018年參與投資的蘇寧、京東、融創，王健林的資本朋友圈非常豪華。

不過，王老板並非沒有焦慮。爲了融資，萬達商管與战投公司籤訂了“對賭協議”，要求2021-2023年扣非淨利潤將分別不低於51.9億元、74.3億元及94.6億元。

如未達成，則大連萬達商業及珠海萬贏將以零對價轉讓有關數量的股份或向投資者支付現金，補償投資者。

就2021年來看，王健林的贏面不大。2021上半年，萬達商管的溢利爲6.56億元，核心溢利爲20.65億元，離對賭目標還有距離。

萬達商管要提升利潤水平，必須擴大在管面積規模。截至2021年底，全國累計开業418座萬達廣場，半年裏新开了38家。

IPO還在路上，王健林也逐漸從隱忍低調的中活躍起來。

2021年10月，他現身萬達集團和中國一汽的合作籤約儀式上，宣布萬達副總裁以上高管全換紅旗汽車。

緊接着，2022年初，萬達商管成立“珠海萬達智碳新能源科技”，公司的經營範圍包含電動汽車充電基礎設施運營、機動車充電銷售等，由萬達商管董事兼總經理肖廣瑞擔任法人代表。

同期，在北京豐科萬達廣場，第一個萬達紅旗汽車旗艦店开業。按照規劃，一年內，全國各地的萬達廣場還將落地 60家。

王健林正試圖借助商業廣場龐大的實體網點和客流，爲萬達商管尋找新的增長曲线。

4月6日公布的福布斯全球富豪榜，電動車批量造富，多位新能源汽車相關行業的企業家雄踞榜單之上。

今年，王健林的身家爲132億美元（約合人民幣840億元），排在第138位。

相比之下，5年前，王健林的身家有313億美元，位列全球63名。

如果萬達商管順利上市，如果萬達能蹭到新能源汽車的紅利，或許王健林的財富值還會再漲一漲？