雷遞網 雷建平 3月10日報道

貝殼(NYSE:BEKE)今日發布財報。財報顯示，2021年貝殼全年成交額(GTV)爲3.85萬億元，同比增長10.1%；營業收入爲808億元，同比增長14.6%；經調整後淨利潤爲22.94億元。

貝殼於2021年錄得新房收入465億元，新房應收账款回款517億元，進一步助力开發商增加流動性。

貝殼Q4營收178億 市場仍在復蘇初期

貝殼2021年第四季度營收爲178億元，上年同期的營收爲227億元。

其中，貝殼2021年第四季度來自二手房交易收入爲60億元，上年同期來自二手房交易收入爲92億元；來自新房交易的收入爲113億元，上年同期來自新房交易的收入爲129億元。

貝殼2021年四季度公司GTV爲7324億元，營業收入178億元。經調整後淨利潤4191萬元，好於彭博市場一致預期的5.14億元虧損。

自2021四季度以來，房地產政策开始邊際放松，國內信貸環境逐步改善，房貸放款加快，利率下降，合理的住房需求开始釋放。但從總體來看，第四季度市場復蘇還在初期且相對分化，整體市場交易量也處於相對低位。面臨市場環境的挑战，貝殼適時地進行了一系列管理動作優化。

貝殼董事長兼CEO彭永東表示：“2021年公司面對的內外部環境相繼發生變化，貝殼選擇迎難而上、在變化中變革。長周期看市場會回歸中樞，短周期看市場也會逐漸修復，我們對居住行業的底層判斷沒有發生過變化，即數字化驅動行業轉型、服務者不可或缺、品質服務可以穿越周期建立客戶信任。”

“2021年底，貝殼發布‘一體兩翼’战略升級，‘一體’即二手和新房交易服務賽道，‘兩翼’分別爲整裝大家居事業羣與普惠居住事業羣。貝殼將在更快速靠近第一賽道B點的同時，全面激活其在居住服務領域的布局，更廣泛、長期地觸達居住服務領域的消費者，爲其提供優質多元化的供給，成爲‘讓家更美好’的新居住服務提供商。”

貝殼執行董事、首席財務官徐濤表示：“隨着房地產行業的發展轉向長期、可持續，我們及時作出調整，通過運營優化和战略升級有效地將困難轉化爲機遇。‘一體兩翼’是公司未來發展的战略框架。我們堅持在產業互聯網垂直耕耘，搭建基礎設施。房產交易和服務領域積累的寶貴經驗，使我們有強大的信心和堅實的基礎，升級龐大且不斷延展的‘美好居住’領域的產業格局。”

持續發揮業務壓艙石作用

得益於ACN（經紀人合作網絡）和SaaS系統，經紀人在貝殼實現合作和專業能力的提升。同時，貝殼在房產交易服務第一賽道持續投入，升級行業基礎設施，採取多種舉措促進經紀人的專注與合作，有效管控新房業務風險並不斷提高去化效率。

四季度末，貝殼平台上門店數超過5.1萬家，同比增長8.7%，活躍門店數量超過4.5萬家，同比增長4.4%；經紀人45.5萬人，同比下降7.8%，活躍經紀人人數超過40.6萬人，同比下降8.7%。據空白研究院調研顯示，截至2021年底，全國範圍內經紀人數量減少比例保守估算爲30%-40%。對比行業產能收縮幅度，貝殼展現了更好的經紀人留存能力。

通過採取一二手經紀人分崗、經紀人和門店分級等規則、迭代商機分配機制，以及牽引經紀人和門店在房客維護等多方面聚焦等舉措，貝殼有效牽引聚焦合作，實現競優、汰劣。根據貝殼研究院數據，第四季度全國二手市場GTV同比下降43%，貝殼存量房交易GTV同比下降39%，其中二手房交易同比下降41%，整體略好於市場水平。

部分核心城市二手交易量已經开始築底。在新房市場的下行環境中，貝殼主動進行了一定程度的業務收縮，同時將風控管理提升到更重要的位置，在保障消費者利益的基礎上，展現了更高效的去化能力。貝殼全年新房回款周轉天數從2020年103天下降爲2021年的97天，展現了對運營安全的關注。

貝殼稱，2022年的“一體”業務將實現三個目標：第一，推動經紀人等服務者的專業化與職業化；第二，貝殼會更關注品質前提下的房屋交易事業羣經營效率，提升組織神經末梢的靈活性；第三，“一體”在2022年开始助力“兩翼”，構建向第二賽道高效薦客的業務模式。

“兩翼”業務：整裝大家居“生根”

2021年和2022年是貝殼整裝大家居事業羣“生根”之年。過去一年，貝殼在家裝家居領域完成了可以支撐更大規模標準化拓展的底層能力搭建。

貝殼也在2021年對家裝家居品牌聖都家裝提出並購要約，並已獲得監管機構批準。貝殼在家裝業務上已經度過了從0到1的過程，而聖都將讓貝殼更快速實現從1到100的規模化復制。

截至2021年底，聖都家裝已經進入全國31個城市开設110余家門店。貝殼與聖都的結合可以最大限度發揮各自的優勢，產生巨大的協同效應。貝殼稱，在2021年四季度的城市試點中，貝殼二手和新房交易服務賽道已經可以爲當地家裝業務貢獻約30%的客源。

貝殼表示，2022年將持續強化家裝家居的底層能力，包括:通過保障、持續提升品質服務能力;着力進行交付環節线上、线下的能力建設;建立交付的標準化能力，包括工藝、流程、服務者選育留、售後的標準化運營;繼續投入對家裝家居的數據化改造，完成Home SaaS系統2.0升級等。

貝殼的另一翼“普惠居住”則更多肩負着家國情懷和社會責任。

爲積極響應國家“住有所居”、租購並舉政策，幫助解決新市民、青年人和低收入人羣存在的突出的住房問題，貝殼2021年成立普惠居住事業羣，通過多元化的解決方案和廣泛的外部合作，增加行業優質供給，提升行業品質。普惠居住包括普通房產租賃經紀業務、輕托管業務和集中式公寓服務三個類別，疊加增值居住服務。

貝殼Q4成本149億 同比下降14%

貝殼2021年第四季度成本爲149億元，較上年同期的172億元下降14%。

貝殼Q4毛利29億 毛利率16.4%

貝殼2021年第四季度毛利爲29億元，上年同期的毛利爲54億元；貝殼2021年第四季度毛利率爲16.4%。

貝殼Q4費用41億 同比下降1%

貝殼2021年第四季度費用爲41億元，較上年同期的42億元小幅下降。

其中，貝殼2021年第四季度管理費用爲22億元，銷售與市場費用爲8億元，研發費用爲7.38億元。

貝殼Q4經調整後淨利潤爲4200萬

貝殼2021年第四季度運營虧損爲11.84億元，上年同期的運營利潤爲12.67億元。貝殼2021年第四季度運營虧損率爲6.7%。

貝殼2021年第四季度經調整運營虧損爲3.98億元，上年同期的經調整運營利潤爲22.31億元。

貝殼2021年第四季度淨虧損爲9.33億元，上年同期的淨利爲10.96億元。貝殼2021年第四季度經調整後淨利潤爲4200萬元，上年同期的經調整淨利爲20億元。

截至2021年12月31日，貝殼持有現金、現金等價物、受限制現金、短期投資爲561億元。

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