黑石的“聰明錢”又出來撿漏了。

今年1月，黑石最終以40.62億元現金的代價，將富力地產旗下廣州國際機場綜合物流園70%股權收入囊中。通過這筆交易，黑石集團的物流地產投資組合規模將擴容三分之一。

幾個月後，黑石爲這筆交易打了一個“補丁”。12月7日，富力地產公告稱，將廣州國際機場綜合物流園余下30%權益，售予黑石。

出售的原因，緣於富力地產的償債壓力。據媒體不完全統計，富力明年將有超150億元境內外債到期。

此次出售，將直接爲富力帶來12.63億元的現金。富力坦承，出售資產獲得的資金，將考慮用於各種可改善整體流動資金的途徑，包括但不限於還款、於公开市場購买現有票據，或提早償還其他債務。

根據公告，股權代價由兩部分組成，物業價值73億元與標的淨資產（41.46億元）之和，再乘以30%的股權。上述計算之後，廣州富力流園30%股權的代價爲34.3億元。

僅從账面上來看，富力清倉上述資產回籠了約50億元的現金收入。

富力之前，黑石在今年6月以13億美元的代價，從同樣深陷債務危機的泛海集團手中买下美國國際數據集團（IDG），成爲年內黑石在中國交易金額最大的一筆收購。

“黑石本身以收購見長，當前一些房企資金壓力增大，黑石類似收購，成本相對可控，也有助於黑石在物流地產等領域的進一步壯大。”地產分析師嚴躍進表示。

匯生國際融資總裁黃立衝認爲，從黑石的角度來說，不完全是“撿漏”的行爲。近年來，黑石是很多开發商所售資產的接盤方。

黑石的心思

富力的工業地產，培育了很多年。

官網顯示，富力物流園成立於2007年。一年後，首批倉庫及物管服務大樓投入使用。截至目前，該物流地產已成爲粵港澳大灣區內最大的城市物流園區，據稱已投入50億。

該物流園區位於中國廣州市花都區華東縣，佔地1470畝，計劃總建築面積超120萬平方米，已落成高標準倉庫、廠房及冷庫可出租面積約88.98萬平方米，並且配套設施亦已落成，未开發的倉庫淨用地面積約210畝。

黑石對中國物流地產覬覦已久。

2017年，黑石集團在中國設立物流基礎設施管理平台龍地物流。目前，龍地物流在全國範圍內管理着40個物流園區和佔地面積超過500萬平方米的倉庫組合，客戶覆蓋23座城市，服務客戶涵蓋電商、零售、第三方物流、快遞快運和制造業等行業。

《鳳凰WEEKLY地產》注意到，廣州空港物流園官網前綴已添加上“龍地”二字。

龍地物流成立後，黑石开始頻繁掃貨。2018年，黑石集團就以2.75億元的價格拿下東百集團旗下物流开發建設及運營主體佛山睿優工業投資管理有限公司80%股權。

2019年，黑石集團與現代物流設施开發及運營商第一產業集團籤署战略合作協議，雙方宣布就第一產業集團在全國範圍內开發建設的物流園區开展全方位的深度合作。

今年年初，市場消息傳出，黑石集團、美團和京東物流正在競購中國物流資產的控制權，交易作價或高達20億美元。最終，贏家落在了京東。

據悉，中國物流資產是中國本土最大的物流基礎設施开發商及運營商之一，截至去年底，該公司在中國45座城市管理和運營着65個物流園區。

爲何看好中國物流業？

今年7月，龍地首席執行官黃詠祥在接受媒體採訪時表示，一方面是不斷壯大的中產階級，預計未來10年將會增長52%；另一方面則是電商的革命，從2015年到現在，電商滲透率一直保持每年18%的復合增長率，同時中國經濟呈現快速復蘇的景象。

黑石集團中國區董事總經理陳宇此前對媒體表示，疫情雖然對消費領域產生了一定的負面影響，但也影響了大家的購物習慣，加深了電商的滲透率，進而加速了物流基礎設施的發展。

仲量聯行表示，中國倉儲物流設施庫存總量大，但現代化設施佔比較低。從總量上看，中國倉儲物流設施總庫存約10億平方米，低於美國，但高於日本、德國和澳大利亞等國；從人均面積的角度，中國當前人均倉儲物流設施庫存不及1平方米，僅相當於美國和日本的20%左右；從結構上看，由於行業發展歷史較短，中國現代倉儲物流設施庫存佔比僅7%，低於一般發達國家水平，但也意味着未來提升空間較大。

與外資加倉物流地產一樣，國內房企大佬也紛紛入局。老大哥萬科走在了前面，2015年，萬科推出獨立物流品牌萬瑋物流，目前已是國內最大的冷庫運營商。碧桂園則在2017年入股中集產城，綠地隨後战略合作中遠海運，遠洋則頻頻收購物流企業，各大房企都希望在這片新土地上喫到蛋糕。

“撿漏”战略

“房地產是中國經濟重要的組成部分。你對房地產不感興趣，也就相當於說，你對呼吸不感興趣。”2020年，一次活動中，黑石集團聯合創始人蘇世民公开表示，愿意在中國投資兩類資產，倉儲類資產和城市購物中心。

黑石成立於1985年，是全球最大另類資產管理公司之一，主要業務涉及私募股權、房地產、信貸、對衝基金等。

“今天，黑石報告了36年歷史上最好的成績。”在10月21日的財報電話會議上，黑石集團董事長蘇世民表示。

2021年第三季度，黑石錄得62億美元的總收入，同比增長107%；淨利潤爲32億美元，同比增長88.2%。截至今年三季度，黑石管理資產規模超4.6萬億元。

據悉，黑石對亞洲等新興金融市場的投資是在2008年金融危機後。

2008年，以10億元收購的上海Channel1購物中心，是黑石在中國內地收購的第一個商業地產項目。

2013年，黑石曾花4億美元收購深國投商用置業集團40%股權，後更名爲印力集團。三年後，萬科與若幹合作方以近130億元收購印力，賺得盆滿鉢滿的黑石全身而退。

據媒體此前統計，“限外令”在2015年松綁之後，自2018年以來，外資並購开始明顯升溫。

黑石就是其中的佼佼者。

據媒體不完全統計，黑石在中國市場累計投資額接近500億元，投資範圍囊括了物流地產、寫字樓、購物中心以及綜合體。

“傳統的寫字樓和購物中心仍是外資青睞的首選業態，同時對物流、數據中心和產業園區等平台投資也越來越關注。”戴德梁行中國區資本市場部副總裁劉兵此前對《鳳凰WEEKLY地產》表示，疫情以來因爲交通不便，很多外資基金經理不能出差來看項目和談判，導致決策速度放緩。

2020年3月，黑石擬以每股6港元，總價40億美元（約254億元）的交易對價，“喫下”潘石屹的SOHO中國。如此大手筆，震驚業內外。

僅5個月後，受多重原因影響，這筆交易宣告失敗。今年6月，黑石折價近20%，再度拋出橄欖枝。但最終，這筆備受關注的交易，不了了之。

“黑石永遠是在‘找差’，股票市值和資產的價格差異越大，他們就越認爲是投資的好機會。”今年6月，馮侖談及黑石收購SOHO中國時表示。

馮侖認爲，黑石這類金融機構，在收購完成後，有兩個方向。其一，把每一個物業能掙錢的地方都給擠出來，提高它的效率。比如說對出租有一些調整，樓層、空間重新規劃，然後提升出租的比例、租金等等，這些工作，稱之爲“擰毛巾”。

此外，作爲金融性的投資，黑石同時也是一個基金，所以在未來它的交易方向也可能是把其中的一些物業拿來賣掉。

“從黑石本身來說，積極關注中國房地產市場的變化，發現新產業和新投資機會，顯得非常關鍵。這也對國內的地產基金等有所啓發。”嚴躍進表示。

“不虧錢。”蘇世民曾向投資大佬郭廣昌透露，他成功的祕訣就在於此。

但，“不虧錢”終歸是一種理想化，最終還得在市場中驗真假。