南方財經全媒體記者 翁榕濤 廣州報道

2月7日，南方財經全媒體記者從港交所處獲悉，金茂物業首次遞交了聆訊後的資料集，這距離其首次遞表申請已經過去5個多月的時間。

中國金茂（00817.HK）也於日前發布公告稱，建議分拆金茂物業的細節，即包括全球發售的規模和架構以及該分派的條款尚未落實，公司將適時作出進一步公告。

金茂物業若通過上市聆訊，有望在近期登陸港股並成爲2022年首支物管股，中金公司和匯豐控股是其聯席保薦人。

合約面積4570萬方 近九成來自母公司

金茂物業自我定位爲增長迅速的高端物業管理及城市運營服務提供商。

這與其控股股東中國金茂有關，依托中化集團的央企背景，中國金茂自2009年進軍房地產後起步高調，主攻中高端住宅市場，在一二线城市成功开發多個高端住宅項目。

除了高端住宅以外，金茂物業還管理經營商業物業比如寫字樓及購物中心，公共物業如學校、政府設施及其他公共空間等。

金茂物業的主營業務爲物管行業“老三樣”，即物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務，同時也在嘗試开拓城市運營服務。

目前，金茂物業的主要在管面積來自於住宅物業，而住宅物業合約的獲取又高度依賴母公司。

招股書顯示，截至2021年9月底，合約建築面積爲4570萬平方米，涵蓋全國47座城市，67.8%位於一二线城市；在管面積爲2320萬平方米，包括96個住宅項目和41個非住宅項目，其中住宅物業和非住宅物業的面積佔比爲85:15。

但是，金茂物業的收入主要依賴母公司开發的物業。從开發商類型來看，金茂物業的合約面積共有90%來自於中國金茂及其關聯方，在管面積共有86%來自於中國金茂及其關聯方。

體現在營收層面上，2019年、2020年以及2021前9個月在管面積來自中國金茂及其關聯方的收入佔比分別爲95.6%、94.3%以及94.7%，同期來自獨立第三方的收益佔比則在4%～5%左右。

相對於其他頭部物業公司而言，金茂物業的業務主要來自母公司高端住宅，優勢是收費相對較高，比如2020年金茂物業在管物業的平均物管費爲5.4元/平方米，而同期行業均值爲3.8元/平方米。

按每平方米收入計算，在總部位於京津冀地區的物業服務百強企業中排名第五。

針對高端住宅的較高收費並未給金茂物業帶來明顯的高利潤。金茂物業2020年、2021年前9個月的整體毛利率爲24.9%、29.6%。

中指院數據顯示，2020年在港物業服務上市公司的毛利率均值爲28.6%，換言之，金茂物業盈利水平僅處於行業中等水平。

據金茂物業指出，近兩年毛利率有所上升，主要是由於擴大現有毛利率較高的服務（例如交付前服務和社區空間運營服務，以及通過分包以提高成本結構效率的成本控制措施）。

佔營收比例最大的物業管理服務，仍面臨着人工成本上升的問題，由於最低工資增加、員工人數增加以及節約成本措施需要生效等原因，過去三年公司在人工成本及分包成本方面面臨上行壓力。

從業務布局來看，則是金茂物業的業務顯得比較單一且有依賴性。比如碧桂園服務的主營業務除了“老三樣”，還有三供一業和城市服務，後兩項業務的營收佔總收入比例也接近20%。2021年上半年，碧桂園服務有29.3%的在管面積來自於第三方。

物企上市熱潮漸退 面臨估值考驗

過去一年，港股物業板塊估值出現較大變化，部分物企的市值大幅度縮水。多只個股一年內累計跌幅超過50%，比如雅生活服務（03319.HK）、世茂服務（00873.HK）、合景悠活（03913.HK）、融創服務（01516.HK）、時代鄰裏（09928.HK）、恆大物業（06666.HK）以及彩生活（01778.HK）。

截至2月7日，融創服務、恆大物業、彩生活過去一年分別下跌了61%、72%以及85%。

可以看出，多數物企下跌和關聯房企有關，受房地產行業的不利影響，資本市場對物業管理企業的擔憂也有所上升，新上市的物企面臨估值考驗。

比如雅生活服務、世茂服務，恆大物業、彩生活和時代鄰裏，其關聯的母公司房企在去年均有出現流動性危機等不良狀況。

光大證券房地產首席分析師何緬南指出，物企存在關聯方依賴風險。大部分具有开發商背景的物業服務企業中，在管面積有部分來自於關聯方开發商。如开發商業務受阻或改變策略，將導致物業服務企業的合約面積拓展增速面臨下滑的風險。

梳理2021年在港新上市的12家物企，截至2021年底，僅有星盛商業一家錄得股價上漲，其他11家的跌幅介於14.35%～64.33%之間。

參考上述案例，很難說現在對於金茂物業而言是否爲上市良機，其估值也將受到市場考驗。

一位業內高管指出，過去資本判斷物業公司的優良程度，是看管理面積、淨利潤率、毛利率、營業收入等等指標。但是隨着近兩年登陸港股的企業數量大增，資本對這個行業的熟悉程度已經提高，會更加看重增值服務的佔比以及企業科技含量，這部分更具有未來發展的想象空間。

有券商分析指出，從物管行業競爭格局上來看，目前市場集中度提升過程還沒有完成。進入成熟期後，完善的增值服務體和科技賦能帶來的降本增效，會帶動物業管理公司從粗獷成長向精細化運營轉發，利潤率的改善也會有空間，但這要求物管企業擺脫傳統運營模式。

對於金茂物業而言，上市也許只是新徵程的开始。

(作者：南方財經全媒體記者,翁榕濤 編輯：朱益民）