《拾鹽士》| 出品

在中國金茂（00817.HK，下文簡稱“金茂”）董事長的位置僅坐了33天，李從瑞便被“官宣”辭職，14年金茂生涯至此終結。

近日，李從瑞缺席金茂在紅旗渠舉辦的主題教育第二期讀書班，引發媒體關注。隨後便流傳起“金茂董事長失聯”的消息，李從瑞被帶走調查的傳言也在一時間掀起軒然大波。

5月31日，金茂發布公告官宣了李從瑞離職的消息，稱其因工作調整辭任中國金茂公司主席、執行董事等職務。接任者爲張增根，此前曾任中化集團氯鹼事業部的黨委書記。

6月2日，中時財經發布消息稱，記者於6月1日下午在金茂北京總部見到李從瑞本人，但其並未對離職原因作出回應。至此，“金茂董事長被帶走調查”的謠言被破。

《拾鹽士》注意到，今年以來，恆大、新城控股、融創等多家房企高管都傳出“失聯”的消息，在房地產行業風聲鶴唳的當下，房企高管的敏感動向很容易挑動大衆敏感的神經。

對於金茂而言，雖然董事長失聯的謠言不實，但新董事長上任33天就離任似乎也並非常規現象。接下來，金茂仍需面臨如何修復信譽、平息市場波動等問題。

“風波”中的李從瑞

此次陷入輿論風波的李從瑞，是一位實打實的中化系老將。

2009年4月，一紙調令將李從瑞從中化集團調到金茂，成爲金茂的副總裁。之後李從瑞歷任金茂執行董事、CEO等職位，並前後輔佐了四任金茂“一把手”。

在入職金茂之前，李從瑞已經在中化集團耕耘10多年。調至金茂僅四年便升任公司CEO。他自己也曾表示：“石油和地產是兩個完全不同的行業，但管理是相通的”。

雖然之前沒有過房地產管理相關經驗，但他抓住行業高歌猛進的機遇期，推動金茂從年僅210億元銷售額邁入2000億元俱樂部，也打造了以“金茂府”爲代表的標杆項目。

可以說，從百億到千億，李從瑞陪伴金茂走過規模擴張、發展壯大的十年。

“規模擴張”是李從瑞治下金茂的標籤之一，即便是在房地產行業陷入低谷的這幾年，金茂也保持着的土儲擴充力度。

數據顯示，2019年-2021年，金茂每年新增土儲面積分別達到1390萬平方米、1417萬平方米、1071萬平方米。直至2022年，金茂新增土儲179.2萬平方米，才开始有了收縮的態勢。

有業內人士評價稱，李從瑞擔任金茂總裁這10年做的最重要的事情，就是把金茂的規模推上了新的台階，讓外界看到了央企也可以在市場化路徑下實現規模擴張。

在金茂奮鬥了十余年之後，李從瑞終於坐上了“一把手”的位置。房地產行業寒冬未過，李從瑞也以些許遺憾的方式戛然離場。

今年4月28日，金茂發布公告稱，李從瑞獲董事會委任爲公司主席，並不再擔任公司首席執行官；陶天海獲董事會委任爲公司執行董事、战略及投資委員會委員及首席執行官；喬曉潔獲董事會委任爲公司執行董事、战略及投資委員會委員及首席財務官。

這此也打破金茂董事長由中化董事長兼任的傳統。此前例如李凡榮、寧高寧等金茂的一把手，均是擔任中化集團董事長的同時，兼任金茂董事長。

然而，上位僅33天後，李從瑞便突然辭任金茂董事長，終結了他在金茂14年的職業生涯。而同時宣布任職的陶天海和喬曉潔，截至目前爲止並未發生職位變動。

激進擴張“後遺症”顯現

金茂正在面臨生存挑战

從一家央企直屬小公司成長至千億房企代表，金茂十余年的發展歷程中少不了李從瑞的印記。

2009年4月，李從瑞來到這家名爲“方興地產”的小公司，出任副總裁並兼任北京公司總經理。當年7月，李從瑞就帶隊參與了一場北京的土拍，同場參與競爭的包括萬科、遠洋、保利、華潤等多家著名房企，金茂最終以40.6億元的價格拿下了這宗廣渠路15號地塊，並以此打造了聞名的金茂府項目，李從瑞也依此完美完成了自己的地產首秀。

四年後，李從瑞升任方興地產執行董事兼首席執行官，成爲整個集團的“操盤手”。

在2015年，李從瑞提出“雙輪兩翼”的轉型战略，也正是在這一年，方興地產在名稱中抹去“地產”二字，更名中國金茂控股集團有限公司，开啓了由傳統地產开發商向城市運營商的轉變。

在其擔任金茂總裁的十年間，金茂的銷售額從210億元攀升至2021年的2356億元，成功邁入2000億元俱樂部，達到業績最高點。

但在隨後的2022年，受行業整體形勢的影響，金茂的銷售額直线下滑至1550億元，僅達到當年定下銷售目標的一半。

值得注意的是，金茂2022年的盈利水平也嚴重下滑。其中，毛利潤同比下滑22%，降至131.5億元；歸母淨利潤同比下滑58%，降至19.84億元。同年內，金茂的毛利率下降了2.77個百分點，達到15.84%。同時，淨利率下降2.26個百分點，達到6.29%。

與此同時，2022年金茂的拿地力度大減，新增土儲貨值488.7億元，同比大減75.78%。與此同時，金茂的公司架構也大幅調整，李從瑞將40個城市公司撤並至26個，收縮態勢明顯。

不僅如此，近兩年來金茂在全國多地的“金茂府”“金茂悅”項目，因質量問題爆發維權的新聞不絕於耳，以高品質著稱的金茂也陷入了“品質坍塌”的質疑。

在巨大的壓力之下，今年年初李從瑞對金茂前些年的擴張战略進行了反思，坦言對2016年以來的各項調控政策，公司上下認識不足，導致土地儲備質量不高、銷售不暢，拿錯地的現象一再出現，現有存貨連年折損。

不過當談及2023年的發展時，李從瑞也保持了一個樂觀且謹慎的態度。他認爲金茂正處於“深蹲起跳的蓄力期”，要“夯實基層，打造精益高效的組織，保持整裝待發的緊迫感，堅定信心，做好攻堅克難的準備。”

然而，目標剛剛立下沒多久，李從瑞卻在輿論漩渦之中黯淡離場。

據IPG中國首席經濟學家柏文喜分析：“這應該屬於金茂母公司中化集團的人事調整，可能與金茂近年來以衝規模爲核心的企業战略遭遇市場下行、營收下降而導致的運營壓力與企業穩健性壓力加大有關。”

對於李從瑞離職產生的後續影響，柏文喜認爲“對金茂而言，勢必會引發企業战略、管理層結構，乃至運營策略趨向運營穩健性的較大調整。”

高壓之下，地產高管頻陷“失聯”傳聞

事實上，今年以來地產高管“失聯”的傳聞頻頻出現，多次引發行業和購房者的關注。

據南方都市報消息，今年1月，恆大原執行總裁柯鵬被警方帶走調查，在1月6日召开的恆大日常會議上，許家印親自確認了這一消息，但強調是因爲“個人問題”接受調查。

一個月後，華夏幸福發布公告稱，接到湖北省鹹寧市崇陽縣監察委員會通知，公司董事兼聯席總裁孟驚因涉嫌違法犯罪對其實施留置。同月，新城控股發布公告，稱與自家公司董事、聯席總裁曲德君失去聯系。

今年4月，有市場傳聞稱融創中國執行董事商羽失聯。4月13日，融創中國在港交所復牌當天發布公告稱，遲訊、商羽“因集團內部工作分工及職責調整的原因已提呈辭任本公司執行董事”。

此次金茂李從瑞“失聯”的消息雖然被證實是謠言，但同樣引發了市場的廣泛關注，其辭任董事長的消息也經金茂官方公布，成爲確鑿的事實。

地產行業目前尚未走出低谷期，企業高管的調整往往關系着企業的發展战略和布局。而在這個行業中，高管“失聯”現象卻已非個例，這是行業高速發展時期積累下的沉痾舊疾集中顯現的結果。

曾幾何時，房地產行業也經歷了多年的“高光時期”，動輒數十億、甚至數百億的資金流動的背後，房企工作人員以及高管存在一些“暗箱操作”、甚至貪腐行爲也並非新聞了。

對於地產高管頻繁“失聯”的現象，柏文喜表示，作爲資金密集和強政府關系性行業，在遭遇行業下行與金融反腐強化的大背景下，勢必會出現過往所積累的風險與問題逐步暴露的現象，從而觸發因爲涉案、配合調查、人事變動和管理層衝突而導致的地產高管頻頻“失聯”現象。

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