49億美元債欲展期 富力資金危機延燒

大摩財經 發布於:2022-06-21

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富力再次尋求將旗下債券展期。近期,富力地產(2777.HK)在港交所發布全英文公告,表示爲改善集團整體財務狀況、保持資本結構的可持續性,正在向10只美元票據的持有人發起展期徵求。

本次尋求展期的票據是富力目前所有海外債,總規模達到48.85億美元,其中一只票息5.75%、規模7.25億美元的票據原本在今年1月就已經到期,去年12月獲得了半年展期。算上這只債券,富力本次提出展期的債券將有13.73億美元在年內到期。

本次一次性展期全部美元債,可以證明,富力的債務壓力在短時間內不會得到有效改善。同意徵求已於6月17日开始,並將於倫敦時間7月7日下午4時截止。在獲準展期後,富力將在付款日就各系列票據向每位合格持有人每1000美金本金支付5美金同意費。

房地產行業已經進入周期性調整,在本輪調整中,富力是最先向外界提示經營出現困難的房企之一。早在2019年,富力就提出了“暫緩拿地”、“促銷售、抓回款”,並在隨後的兩年內致力於風險出清。不過,兩年多的折騰並未讓富力走出債務泥潭,反倒將其推得離懸崖更進一步。

債務壓頂

2020年,“三條紅线”全踩中的富力“原則上暫停拿地”,出售重資產項目,並啓動裁員。根據富力的計劃,將逐步達標“紅线”指標,“2021年一條,2022年一條,2023年一條。”

但很快,富力已經顧不上“三條紅线”的壓力了。

在本次尋求債務展期之前,富力已經有一只美元債事實違約。5月25日,旗國際向富力地產美元債持有人發出的一份通知顯示,富力在提取該美元債付息資金後的30天內未能及時向受托账戶充值,已經觸發了違約。

這只美元債票息8.125%、規模8.75億美元,將在2023年2月底到期,也在富力本次申請展期的範圍內。

富力10只美元債的展期方案能否獲得持有人通過,還存在一定的未知數。此前,原本要在2023年4月到期摘牌的16富力04,和原計劃在2023年5月到期摘牌的16富力06,展期方案已經獲得通過,總規模約30億元。但同樣會在2023年5月到期的19富力02展期兌付方案並未通過。

除了美元債,富力存續的還有境內債券10只,規模約162億元。其中,年內到期的債券有2只,總規模51.2億元。另外還有7只總計規模爲100.45億元的債券將於2023年到期。

有媒體引述分析師看法表示,富力美元債償還壓力很大,僅靠自身造血,違約的可能性較大。

債券壓力之外,富力還有向銀行和金融機構拆借的貸款壓力。截至2021年末,富力地產一年內到期的借款約580億元,能動用的現金約爲63億元,償還短債有很大缺口。

“世紀並購”的後續發展

富力已經不是第一次走到懸崖邊緣。2008年次貸危機時,富力一度被傳瀕臨破產。富力本次的衰落,外界認爲起點應該是2017年那場“世紀並購”。

2017年,王健林將萬達的大部分文旅和酒店資產打折甩賣。最終,富力以190億元價格接盤了萬達旗下73家酒店,相比最初萬達給融創的報價,幾乎打了7折。富力也因此一舉拿下“全球最大的豪華酒店業主”頭銜。

酒店資產確實是富力“撿漏”來的,但是借錢“撿漏”還是一件風險很大的事。接盤萬達酒店時,富力剛剛走完2017年上半財年。根據後來披露的財報,截至2017年6月末,富力在手的非受限現金約157億元,連支付交易對價都不夠。錢不夠怎么辦,當然是借錢买資產。

隨後的四年裏,受房地產整體調控的影響,加上疫情反復,這些短債長投的重資產酒店項目成爲富力的最大負累。在壓縮了富力大量現金流之余,酒店業務還成了富力最大的資金黑洞。2018年至2021年的四年間,富力的酒店業務累計虧損約37.5億元。

富力曾試圖將萬達收購來的部分酒店,以房地產信托基金(REITs)形式在新加坡上市。也試圖在與廣州城投的債轉股計劃中,將旗下舊改項目和酒店項目抵押給廣州城投,但廣州城投只對舊改項目的股權感興趣,並不希望債轉股包含酒店等其他資產。

2022年4月,位於福州的富力威斯汀酒店已經易主福建省三明天元集團,並且更名爲天元威斯汀酒店。其余收購的72家萬達酒店目前仍在富力旗下。

根據媒體報道,富力已經計劃將此前收購的萬達酒店資產小規模出售,目前在接洽的酒店項目有10個左右,單價在2億-7億元之間,幾乎都位於三四线城市。

值得一提的是,由於融資渠道受限,富力的交付進度也受到影響。疊加合約銷售本就不佳的行業大環境,2021年富力交付的銷售物業面積約830萬平方米,同比減少9%左右。

富力在過去幾年一直开展大力度的降價促銷活動,加上目前全行業普遍的成本上升,盈利空間被進一步壓縮。2021年富力的土地及建築成本已經漲至每平方米6436元,同比增10.4%。同時,富力2021年交付的物業整體平均售價約爲每平方米8300元,同比下滑3.5%。

由此導致,富力的盈利能力出現明顯下滑。2018年至2021年四年間,富力的毛利率從36.4%一路下滑至14.1%。

到目前爲止,富力還未發布經審核的2021年年報。據未經審核的年報,2021年富力營收764億元,同比下降約11%,已經由盈轉虧,歸母淨虧損約88億元。

2021年,富力合約銷售1202億元,規模相比上年縮水186億元。今年房地產行業整體進入調整期,債台高築的富力也沒能成爲逆流而上的魚。今年前五個月,富力合約銷售只有215億元左右,同比下滑接近六成。

花樣自救

爲了緩解流動性危機,富力在計劃債券展期的同時,還加大了處置資產的力度。

賣資產,對於富力早已是“習慣性動作”。據不完全統計,2021年,通過轉讓股權、出售資產、大股東注資等形式,富力回籠了超過218億元的資金。

2022年,富力變賣資產的數量增多,頻次亦在加快。今年3月,富力將位於英國倫敦的Vauxhall Square項目,以9570萬英鎊出售給遠東發展;4月,富力又將位於倫敦的Nine Elms Square(九榆廣場)50%股權以26.6億港元的交易價賣給了中渝置地董事會主席張松橋。

急着變現的資產自然賣不上什么好價錢。出售的兩個倫敦項目,富力虧損約21億元。

2017年左右,彼時手有余錢的富力,趁着英國脫歐危機曾在倫敦拿下4個房地產項目,剩余的兩個項目原本也要被擺上貨架。據媒體報道,今年6月初,阿波羅全球管理、凱雷集團等組成的財團,向富力倫敦子公司提供7.72億英鎊(約合人民幣63億元)貸款。在此之後,富力暫停出售了倫敦的One Nine Elms項目。

除了出售資產,富力大股東還自己掏錢輸血。2021年,李思廉和張力兩位聯合創始人自掏腰包,爲富力提供了80億港元的股東資金。

5月30日,富力披露,以約10億元的價格將海南首府項目出售予力量能源。海南首府項目原本是富力從海航手中接盤過來的,是海口大英山CBD組成部分之一。

力量能源的控股股東爲King Lok Holdings Limited,實控人是富力地產聯席董事長張力之子張量,目前持股62.96%;張力爲公司董事會主席,持有11.22%權益。

6月16日,力量能源母公司力量發展(1277.HK)發布公告,稱張力因個人事務及業務,已辭任力量發展執行董事,不再擔任董事會主席及提名委員會主席及成員。更早之前的5月24日,張量也宣布辭去公司執行董事。

值得一提的是,富力還拿到了合作夥伴的資助。6月11日,中交地產發布公告稱,擬向中交富力提供財務資助3.3億元,年利率8%,借款限期不超過6個月。

說是財務資助,其實是到期續借。中交和富力主要合資公司是中交富力,二者分別持股50%,核心資產是北京延慶區的中交富力雅郡,總建面33.63萬平方米,已經全部开發完畢。

自2021年7月起,中交富力已經向中交地產拆借13.5億元。截至2021年底,中交富力對中交地產欠款4.86億元,佔其他應收款的7.87%,是中交地產排名第三的債戶,其中1.25億元已經計提了壞账準備。

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2024/03/29 - 外匯經紀商評分