出品｜大摩財經

去年秋天，潘軍曾表示，如果2022年6月份政策環境沒有改善，銷售仍然延續頹勢，60%的民企开發商或面臨倒閉。當天的晚宴上，潘軍還獻唱了老歌《再回首》。一語成讖的是，如今的花樣年“再回首”時，早已荊棘滿布。

5月30日，花樣年控股（1777.HK）公告稱，因到期未償還約1.49億美元貸款，該公司於5月26日接獲境外債權人清盤呈請。

若花樣年最終因呈請而清盤，清盤开始日期（5月26日）後，花樣年（不包括子公司）除獲得开曼羣島大法院授出認可令的直接財產處置、股份轉讓或股東地位的變更都將無效。

花樣年表示，極力反對呈請，將徵詢法律意見，並採取一切必要行動保障其法律權利。

這不是花樣年及關聯公司第一次被申請清盤。 去年11月，花樣年就公告稱，子公司花樣年投資被申請清盤呈請，原因系涉及未償還1.49億美元貸款，花樣年投資爲擔保人。

目前，花樣年尚未披露其待償債務規模及資金缺口。截至2021年底，花樣年的債務分爲4大類，總規模在520億元以上。包括約260億元的美元債、60多億元的境內債、200多億元的銀行類金融機構貸款和沒有披露金額的非金融機構融資。2021年中報顯示，花樣年當時在手銀行存款和現金等價物僅有271.8億元。

百強房企花樣年，爲何走到如今這個地步？

債務泥潭

花樣年的流動性危機在七個月前已經浮出水面。

2021年10月4日，花樣年一筆2.6億美元的票據逾期，讓其流動危機正式浮出水面。隨後，花樣年實控人曾小姐發布內部家書，宣布公司流動性出現階段性緊張。同時表明，花樣年絕不躺平，公司已第一時間就流動性問題成立專項小組。

口號是響亮的，但解決問題很難。

花樣年一直是百強房企中的 “另類”。1998年，彼時27歲的曾小姐在深圳創立花樣年。2009年，花樣年在香港聯交所主板上市。成立初期，曾小姐親自參與公司的大小會議，直至2015年長居香港後，才逐漸在公司淡出。2019年，神祕了數年的曾小姐回歸，任命自己爲花樣年地產集團CEO，與老搭檔潘軍共同執掌花樣年。

雖然花樣年的總部在深圳，但其實業務重頭一直在西南區域，尤其是成都。用花樣年自己的表述是“深耕成都20年”，截至去年六月末，花樣年位於成都的土儲佔比接近三成。

在住房不炒的大基調下，西南二线城市政策調控不斷趨嚴，樓市表現溫吞，逐漸將花樣年拖入危險的邊緣。

對於花樣年此前暴雷，國金證券曾在研報中表示，“花樣年違約本質上是由於銷售疲軟疊加短期大量債務到期導致”。

自去年起，花樣年銷售額就已經出現明顯下滑，2021年花樣年全口徑銷售額466億元，相比上年減少26億元。

今年以來，花樣年的銷售更是萎靡。花樣年最後一次披露銷售業績還是今年1月份，當月全口徑銷售額只有5.1億元，此後不再披露銷售規模。

克爾瑞數據顯示，以今年前四個月的銷售額計算，花樣年已經跌出房企百強名單，全口徑銷售額不足41.7億元。

不合時宜的投資，也加速了花樣年的衰落。2021年12月，潘軍首次談及花樣年暴雷時表示，“我們今年上半年遇到這么大的壓力，我們不應該再买地了，結果我們還花了80億元。”值得一提的是，曾主導投資拿地的原花樣年執行董事張惠明已於去年12月離職。

花樣年的發展高度依賴債券融資。2021上半年，花樣年有息負債中債券佔比達到67.1%。過去幾年，花樣年通過借新還舊不斷擴大債務規模，隨之而來的是融資成本不斷攀升。2021年6月，花樣年發行的最後一筆美元債，票面利率已經高達14.5%。

截至目前，花樣年共有3只債券已經展期，總規模超過32億元。值得注意的是，隨着多筆債券違約或展期，花樣年主體信用評級已經在2021年11月被調整至BBB-。由於信用崩塌，花樣年已無法在任何債券市場和銀行間借到資金。

艱難求生

“回血”最快的方式，當然是賣資產。

早在暴雷之前，花樣年就將彩生活（1778.HK）的核心資產以33億元的價格出售給碧桂園。彩生活脫胎於花樣年的物業板塊，2014年赴港上市，在很長一段時間內，彩生活的管理規模一直處於行業第一。

2019年起，房企掀起拆分物業板塊上市潮，隨着頭部房企的物管企業上市並大規模“跑馬圈地”，彩生活的行業領軍地位遭遇挑战，在管面積自2018年突破5.5億平方米之後，就一直在這一規模徘徊。

2021年10月，花樣年將持有的深圳奧啓富投資48.98%股權，轉讓給了奧園集團。次月，花樣年退出北京密雲區國祥府、國祥雲著兩項目，由旭輝接盤。

今年4月，花樣年將位於新加坡的一個住宅开發項目掛牌出售，獲得379.4萬新加坡元（約合人民幣1.02億元左右）的淨投資收益。

今年5月，花樣年再度宣布將中交花創(紹興)置業51%股權，以總對價7.61億元，出售給中交地產。中交花創爲花樣年和中交地產此前聯合成立的項目公司，核心資產是浙江紹興官渡板塊19.7萬平方米的地塊。該項目於2020年4月，由合資公司以41.56億元拍得，彼時花樣年和中交地產分別持股51%和49%。以账面價值計算，花樣年在該地塊上損失接近13.6億元。

花樣年也試圖引來“白武士”紓困。

今年4月，花樣年與彩生活分別與粵民投旗下的另類私募基金（現已更名粵民投另類投資）訂立協議，聘請粵民投另類爲公司債務重組潛在战略投資人。

根據協議，粵民投另類將在四個方面對花樣年提供協助：制定方案增強花樣年的資產價值；將其自身或指定人士定位爲花樣年債務重組的可能战略投資者；促進與花樣年債權人的溝通；協助花樣年制定可能出售資產的計劃。同時，粵民投另類也將在多個方面向彩生活提供相關的協助。

粵民投另類成立於2020年，是專注從事股本投資、不良資產投資、資產管理及產業資源整合的內資企業，其大股東爲粵民投，持股40%。

粵民投於2016年成立，是目前全國資本規模最大的地方民營投資平台，首期已實繳資本金就達到160億元。粵民投發起股東共16家，包括美的、星河灣、香雪制藥、康美藥業等多家粵系民企。

值得注意的是，粵民投另類與花樣年的合作，其實是一個可進可退的協議。

根據協議，粵民投另類將在多方面爲花樣年提供協助，其中“包括將其自身或其指定人士定位爲花樣年集團債務重組的可能战略投資者”。“可能”一詞，讓花樣年的債務重組充滿變數。

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